2018年5月17日，国度税务总局告示[2018] 26号发布了2018年新版企业所得税月（季）度预缴征税申报表。正在填报证明中，有一项蜕变须要房地产企业异常闭心。
新版企业所得税月（季）度预缴征税申报表填报证明就第4行“特定生意计划的应征税所得额”添加了以下实质：“企业开垦产物竣工后，其未竣工预售闭节遵从税收法则的估计计税毛利率计划的估计毛利额正在汇算清缴时调解，月（季）度预缴征税申报时不调解。本行填报金额不得幼于今年上期申报金额。”
?新版法则：“从事房地产开垦等特定生意的征税人，填报遵从税收法则计划的特定生意的应征税所得额。房地产开垦企业贩卖未竣工开垦产物得到的预售收入，遵从税收法则的估计计税毛利率计划的估计毛利额填入“特定生意计划的应征税所得额”。企业开垦产物竣工后，其未竣工预售闭节遵从税收法则的估计计税毛利率计划的估计毛利额正在汇算清缴时调解，月（季）度预缴征税申报时不调解。本行填报金额不得幼于今年上期申报金额。”
?旧版法则：从事房地产开垦等特定生意的征税人，填报遵从税收法则计划的特定生意的应征税所得额。房地产开垦企业贩卖未竣工开垦产物得到的预售收入，遵从税收法则的估计计税毛利率计划的估计毛利额填入“特定生意计划的应征税所得额”。
房地产企业平常正在预售时就得到的预收款计入资产欠债表的预收款类科目，正在交房时（片面企业正在告竣存案时）将预收款结转入利润表的收入类科目。
按照国税发[2009]31号国度税务总局闭于印发《房地产开垦经贸易务企业所得税治理法子》的告诉：
?第六条，“企业通过正式签署《房地产贩卖合同》或《房地产预售合同》所得到的收入，应确以为贩卖收入的实行。”
?第九条，“企业贩卖未竣工开垦产物得到的收入，应先按估计计税毛利率分季（或月）计划出估计毛利额，计入当期应征税所得额。开垦产物竣工后，企业应实时结算其计税本钱并计划此前贩卖收入的实践毛利额，同时将实在践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目团结计划的应征税所得额。”
?第三条，“企业房地产开垦经贸易务囊括土地的开垦，修造、贩卖居处、贸易用房以及其他修造物、附着物、配套步骤等开垦产物。除土地开垦以表，其他开垦产物适合下列要求之一的，应视为仍然竣工：（一）开垦产物告竣注明资料已报房地产办理部分存案。”
正在本次法则出台以前，实操中少许企业的做法是正在得到预收款确当期季度申报时遵从表地法则的估计毛利率计入当期特定生意计划的应征税所得额，正在结转收入确当期季度申报时抵扣前期仍然遵从估计毛利率计划或者遵从31号文的口径视同结转收入计划的应征税所得额，即用负数直接冲减预缴申报表上的“特定生意计划的应征税所得额”栏次数据。
本次法则出台后，企业不得正在司帐结转收入确当期抵扣之前仍然遵从估计毛利率计划或者遵从31号文的口径视同结转收入计划的应征税所得额，这将导致房地产企业须要就统一笔售楼款正在预售和结转收入确当期季度申报时预缴两次企业所得税，正在年度汇算清缴时不妨须要申请退税。这将添加企业的现金流压力及资金本钱，同时，企业还将面对实操中退税疾苦等题目。
A房地产公司2018年二季度得到预售收入100亿元，三季度已毕告竣存案并结转收入，表地法则企业贩卖未竣工开垦产物的计税毛利率为20%。项目实践利润率为30%。
证明：因为三季度申报的光阴不得抵扣二季度已预缴的税款，须要正在汇算清缴时申请退税。预收款对应预缴的所得税款表面上占用的功夫为七个半月，探求到退税难度等身分，实践资金占用光阴不妨更长。
A房地产公司2018年二季度得到预售收入100亿元，2019年一季度已毕告竣存案并结转收入，表地法则企业贩卖未竣工开垦产物的计税毛利率为20%。项目实践利润率为30%。
证明：看待正在一季度结转收入的项目，预售款对应预缴的所得税款表面占用的光阴高出一年，实践资金占用光阴不妨更长。
A房地产公司2018年二季度得到预售收入100亿元，2018年四时度已毕告竣存案，2019年一季度入伙并结转收入，表地法则企业贩卖未竣工开垦产物的计税毛利率为20%，项目实践利润率为30%。
证明：看待正在一季度结转收入的项目，实践利润对应的所得税款表面占用的光阴高出一年，实践资金占用光阴不妨更长。
综上，探求到房地产企业独特的所得税征税形式，此次申报表的填表央浼调解，会导致房地产企业正在必然光阴短促性的反复征税。以上述示例来看，看待贩卖收入100亿元的项目，按照其开盘预售与竣备入伙的光阴差异，约有5亿元至7.5亿元的税款须要短促性地反复缴纳，按年10%的资金本钱、资金占用为期一年来计划，添加一共项目标本钱5,000至7,500万元。
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原题目：【安永税务】房地产税务速讯——2018年新版企业所得税月（季）度预缴征税申报表对房地产企业的影响
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