物业公司财务核查思路及审计程序设计

　　2018年2月1日，南都物业（603506）力压碧桂园物业，成为我国首家上岸A股的物业公司，正在此之前，不乏彩糊口、中海物业、中奥抵家等多家出名物业公司纷纷赴港上市。物业治理是一个奇特的行业种别，其财政与营业特性显明，且明显区别于其他任事业企业。

　　物业治理任事苛重是指继承房地产开拓企业或业主委托，对物业治理区域实行程序庇护、境况保洁、工程维修、绿化养护及与物业治理合连的任事。于是物业公司苛重有两类客户——开拓商（法人）、业主（天然人）。

　　物业治理行业任事形式苛重囊括包干造和酬金造两种，包干造指的是业主向物业任事企业支出固定物业任事用度，节余或者亏蚀均由物业任事企业享有或担负的物业任事计费格式，而酬金造指的是正在预收的物业任事资金中按商定比例或者商定命额提取酬金，支出给物业治理企业，其余统统用于物业任事合同商定的支付，剩余或者亏空均由业主享有或者担负的物业任事计费格式。实务中，大大都物业公司都采用包干造的任事形式，或者以包干造为主，兼有少数酬金校任事。

　　除本原的物业任事表，物业公司的营业鸿沟还经常囊括增值任事（如家政任事、私家绿化任事、室内维修任事等）、磋议照顾任事（大凡以开拓商、承修商为苛重客户群体）、协销/案场任事等。

　　物业公司所处行业为轻资产行业，滚动资产占资产总额比例较高（经常可能到达80%以至90%以上），滚动资产中占对照高的两项资产大凡都是钱币资金与应收账款。个别住屋业主采用现金格式缴纳物业费，这也是物业治理行业特有的高频现金贸易特性。

　　欠债组成也以滚动欠债为主，经常占对照高的两个报表项目为预收账款（正在新收入原则中将苛重表现为合同欠债）和其他应付款，这也是由物业行业结算格式特性决计的——营业预缴物业治理费较多，导致预收账款余额较大；物管公司代收代付水电费的营业形式导致其他应付款余额较高。

　　可比同业业上市公司数据显示，物业公司的归纳毛利率均匀正在20%-30%之间，主买卖务本钱按本钱明细划分，占比最高的为人为本钱。

　　由物业公司代水电暖供应企业向业主收取、并代业主向水电暖供应企业支出水电暖气费，此为行业普及特性，即所谓的“代收代付水电暖气费营业形式”，属于物业任事的延迟任事。代收代付水电暖气费的题目，无论从营业样板角度，照样审计核查角度，都应惹起足够的注重。

　　起初，代收代付形式的应拥有允洽的权益起源，即物业公司应与供水、供暖、供电单元缔结合连的委托合同。

　　其次，中介机构需核实订价及代收流程是否公然透后。合于代收代付形式，经常有两种收费境况——溢价收费安适价收费，目前水、电、热价钱均属于可盘查确表地当局统必订价，审计职员可通过代收代付用度收取及缴纳凭证核查，比对相应区域当局章程计费法式，来确认物业公司各幼区代收代付水电暖营业是否均基于物价局订价法式价钱溢价或平价收取水电暖用度。假若经识别被审计物业公司存正在溢价收费的状况，应核实该溢价收费手脚及订价格式是否吻合表地物价治理的合连章程。

　　第三，准绳上物业公司对付代收代付的金钱应独立修树明细科目，代收的水电暖气费金钱应正在当月或次月初与水电暖气供应公司实行结算和缴付，金额核算了解，物业公司代收的金钱仅正在公司做短暂留存。固然《物业治理企业财政治理章程》、《物业治理条例》、《物业任事收费治理主意》等物业合连法令准则未对代收代付账户需与公司账户独立及受第三方禁锢做出合连章程，但如从苛样板，提议物业公司应独立开设银行账户，将对代收代付水电暖气费实行独立核算，不与公司自有资金混同。

　　第四，代收代付的管帐照料。公司收到根据物价局章程的住民收费法式收取的水电暖费时计入其他应付款，向供水供电供暖公司上缴用度时冲减其他应付款，代收代付流程中不实行收入本钱确认。

　　与其他行业比拟，物业公司的合系方及合系贸易的识别显得更为苛重。近年来，固然因为存量商场的发达，给物业治理公司带来了独立面临商场的新的发达机缘，但不行否定的是，大个别物业公司仍正在营业和运营上仰仗于从事房地产开拓营业的合系企业。于是，央浼审计职员应对物业公司潜正在的合系联系识别坚持高度严谨的立场。

　　实务中，仰仗于合系开拓商的物业公司，较少采用银行等表部融资格式，而直接通过合系方资金无偿拆借达成资金周转。对付合系方资金拆借的办理格式，咱们正在往期著作中也做过较为了解的解读：即补签条约+补筹划利钱+补提增值税。此中是否必定要补筹划利钱，要取决于审计营业类型，正在现行A股证监会审核境况下，基于避免被审计单元与合系方之间甜头输送的思考，必需实行利钱用度的补计提。假若是大凡的非群多公司的审计营业，可能不筹划利钱，但需预防，资金占用费所发作的增值税征税负担不因利钱宽待而排斥。

　　主题重点：合同的缔结是否须要通过招投标次序，如须要，公司获得项目、缔连系同的途径和格式是否实施招投标次序，是否合法合规。

　　审计职员可比照《物业治理条例》等法规，通过核查涉及必需招投标次序营业的巨大合同、投标文献、中标合照书等原料，来确认公司缔结的合结合同均原委了公然招标、公司竞标、评审、确定中标等法定次序后方告竣缔结，保障公司获得项目、缔连系同的途径和格式合法合规，不会对络续规划形成晦气影响。

　　物业任事企业越来越多地通过将本原营业表包，愚弄专业任事公司供应的优质低价任事，达成专业化、集约化治理，消浸企业规划本钱的同时，提拔专业任事程度。表包症结苛重涉及境况洁净、绿化养护、电梯/消防修筑/弱电举措维修保重等方面。别的，较多物业公司还存正在大批的劳务调派（如保安职员、保洁职员等）、非成天造用工手脚。

　　对付劳务调派题目，需合切以下重点：一、劳务调派人数存正在10%的比例上限，突出10%需调度用工计划，2年内降到合理区间；二、需核实被审计单元协作的劳务调派公司是否具备规划劳务调派天分；三、查阅劳务调派合同的缔结及实施状况，劳务调派职员的工资、社保公积金的结算格式；四、应对物业公司劳务调派是否大概对临蓐规划安稳性作出严谨剖断。

　　物业公司收入确认准绳相对昭着，即正在合连劳务产生时确认收入，但要预防辨别按月供应物业任事照样按次供应物业任事。业主若预交物业费，则公司按业主预交金额开具发票并确认预收账款，同时按照交款刻期分摊至各个月份，将归属于当月的物业费确以为买卖收入并结转预收账款。后交用度大凡针对大业主或者办公贸易等个别幼业主，物业公司可按照合同商定金额暂估确认收入。

　　相对付其他行业，物业公司因为可获取的表部可比数据、以及阐明参数较为足够，于是可拔取的收入骨子性阐明次序较多。比如，可按照年度中国物业任事百强企业筹议讲演统计数据，盘查统计分歧省、直辖市、自治区的多层住屋、高层住屋、办公物业等种其它收费区间，用于比拟被审计单元当期物业收入程度变革以及是否吻合行业收费法式。再如，可纵向对照分歧管帐时候正在管物业面积、收费物业面积目标的变革状况，通过物业单价匡算买卖收入蜕变的合理性。

　　前面咱们提到，物业公司的特性是存正在高频率的现金收款，且钱币资金范围正在总资产中占对照高。审计职员应高度注重物业公司现金治理轨造的拟定及履行状况，打算合理的内控测试次序，以及允洽的样本量拣选，对现金收款入账的实时性、完美性从内控角度实行有用评议。同时，还应核心合切公司逐日库存现金是否突出开户行对公司设定的额度、收取现金是否实时缴存银行、是否存正在坐支、是否存正在局部卡收付款，以及选用何种轨造防备伴计占用或移用公司资金。

　　别的，对付现金收款题目，可以合理提议被审计单元辅导业主通过微信、支出宝对公收费账户实行用度支出。央浼事情职员收费时优先推选业主利用微信、支出宝、转账等格式展开收费事情，每月按期对现金利用比例实行查抄，逐月消浸现金利用比例。