中航善达：对公司的重组问询函有关财务会计问题的专项说明

　　可类重组问询函【2019】第20 号）（以下简称 “问询函”）收悉，致同司帐师

　　陈诉书显示，招商物业2018年度的贸易收入、净利润同比分散增进21.28%、

　　109.85%，净利润增幅明明大于收入增幅，而策划勾当发生的现金流量净额同比

　　64.04%，应收对象前五名首要为合系方；2018年度应收账款周转率同比降落

　　1、招商物业2018年度净利润增幅明显赶过收入增幅、功绩疾速增进而策划活

　　招商物业2018年净利润增幅明显赶过收入增幅首要系招商物业2018年主贸易

　　务的毛利率大幅增多所致。主贸易务毛利率从2017年的5.92%增进到2018年7.79%，

　　增多1.87%。招商物业毛利率增进首要源由为：2016年起招商物业启动市集化改造，

　　遵照招商物业的两年一期的审计陈诉，招商物业2018年贸易收入较2017年

　　增多5.49亿元（含税收入增多额5.82亿元），发卖商品、供应劳务收到的现金较

　　2017年增多4.13亿元，较贸易收入少1.36亿元，首要为2018年的未回款金额有所

　　增多，约1.69亿元（含税收入增多额5.82亿元-发卖商品、供应劳务收到的现金增

　　加额4.13亿元）。招商物业2018年贸易本钱较2017年增多4.58亿元，购置商品、

　　承受劳务付出的现金以及付出给职工以及为职工付出的现金合计共增多4.57亿元，

　　与贸易本钱增多额根基相当。招商物业2018年其他策划勾当现金流净额（收到其

　　他与策划勾当相合的现金-付出其他与策划勾当相合的现金）较2017年增多0.72

　　源由为2018年完成的贸易收入中当年未回款金额增多较大所致。2018岁晚应收账

　　款余额较2017岁晚增多13,265.53万元，增进64.04%，首要源由系应收合系方账款增

　　长较多。因为招商蛇口内部资金兼顾调配的需求及付款流程调动的影响，2018年

　　招商物业应收合系方物业供职收入的回款进度受到肯定影响。2018岁晚应收合系

　　方余额较2017岁晚增多9,790万元。截至2019年8月31日，应收合系方款子大个别已

　　此，招商物业2018年策划勾当发生的现金流量净额有所降落，不存正在强大格表情

　　囊括新入伙阶段预收物业费、预收泊车执掌费及合同中商定的业主预缴物业费等，

　　例正在25%旁边。招商物业比来两年及一期末应收账款余额分散为2.07亿元、3.40亿

　　元和4.17亿元，增幅分散为16%、64%、23%，应收账款周转率分散为13.39次/年、

　　11.44次/年、7.68次/年。个中2018年应收账款增幅较大，首要系应收合系方账款增

　　长较多，完全源由详见本题目第一个别恢复实质。截至2019年8月31日，应收合系

　　质保金表，一经总计收回。2019年3月末应收账款周转率有所降落，首要系（1）

　　2019年1-3月正值春节时候，除根柢物业执掌供职以表的其他专业供职浮现季候性

　　特色，特别是为房地产拓荒商供应的专项供职收入降落，导致1-3月的收入与整年

　　比拟处于较低的程度。（2）受春节假期影响，个别客户付款审核周期有所延迟，

　　陈诉期内酬金造项目和包干造项目所占比例无强大蜕化，2017年至2019年1-3

　　月酬金造项目收入所占比例分散为29.21%、25.39%、22.77%，包干造项目收入所占

　　与同业业可比上市公司比拟，陈诉期内招商物业酬金造收入占比为22%~30%，

　　高于中航善达和南都物业。陈诉期内招商物业包干造营业收入占比为70%~78%，

　　中航善达和南都物业包干造占比正在90%以上。总体来看，招商物业酬金造收入占

　　（1）2019年3月31日应收账款余额截至2019年8月31日回款状况：

　　注：上表列示的为2019年3月31日标的公司应收账款余额按账龄划分的金额，以及截至2019年8

　　（2）2018年12月31日应收账款余额截至2019年8月31日回款状况：

　　（3）2017年12月31日应收账款余额截至2018年8月31日回款状况：

　　（4）2017年12月31日应收账款余额截至2019年8月31日回款状况：

　　2017岁晚及2018岁晚应收账款于期后8个月同比时候内回款比例差别不大，分

　　陈诉时候内应收账款回款率无强大动摇。2017年12月31日账面应收账款截至2019

　　年8月31日的均匀回款率为98.82%，2017岁晚应收账款已根基收回。

　　2018岁晚、2019年3月31日应收账款余额未总计回款首要源由为（1）2018岁晚

　　（2）合系公司物业供职收入未能总计回款；（3）个别项目幼业主催收欠款需求

　　浙江润和物业有限公司于2018年12月被纳入招商物业团结畛域，截止2018年

　　末的史籍欠款为374.97万元，遵照预期信用失掉率计提坏账207.13万元。2019年1-3

　　月收回欠款6.37万元，回款率较低，该个别应收款子的预期信用失掉率进一步增

　　1、招商物业2018年度净利润增幅明显赶过收入增幅的源由为招商物业毛利率

　　2018年合系公司物业供职收入未能正在当期总计回款，源由合理，收入本钱确认符

　　物业供职收入未能正在当期总计回款等，发作源由合理。采纳预收格式的物业项目、