产评估呈文载明的应用局限应用资产评估呈文；委托人或者其他资产评估呈文应用
人违反前述原则应用资产评估呈文的，本资产评估机构及资产评估师不担负职守。
告应用人和司法、行政准则原则的资产评估呈文应用人应用；除此以表，其他任何
结论，评估结论不等同于评估对象可告终代价，评估结论不应该被以为是对评估对
名、盖印或司法批准的其他形式确认；委托人和其他合连当事人依法对其供给材料
预期的好处干系；与合连当事人没有现存或者预期的好处干系，对合连当事人不存
查；依然对评估对象及其所涉及资产的司法权属境况赐与须要的体贴，对评估对象
及其所涉及资产的司法权属材料实行了检验，对依然创造的题目实行了如实披露，
告中假设和范围条款的范围，资产评估呈文应用人应该充沛探究资产评估呈文中载
易形式不妨追加付出的代价对评估结论的影响，也未探究国度宏观经济策略爆发变
化以及遇有天然力和其他弗成抗力对评估结论的影响。咱们对评估基准日表态合资
准则和资产评估准绳的原则，周旋独立、客观和刚正的准则，差别采用资产根本法
及收益法，遵从须要的评估圭臬，对深圳市中装维持集团股份有限公司拟刊行股份
及支拨现金收购资产事宜涉及的深圳市嘉泽特投资有限公司股东总计权柄正在 2019
年 9 月 30 日的墟市价钱实行了评估。现将评估呈文首要实质摘要如下：
次集会决议》（2019 年 10 月 13 日）：深圳市中装维持集团股份有限公司拟以刊行
股份及支拨现金相维系的形式采办苛勇等 13 名天然人合计持有的深圳市嘉泽特投
墟市价钱，为深圳市中装维持集团股份有限公司拟推行资产收购事宜供给参考主张。
六、评估基准日：2019 年 9 月 30 日，全数取价轨范均为评估基准日有用的价
深圳市嘉泽特投资有限公司剥离后经审计模仿的净资产 808.18 万元，兼并后归
属于母公司总共者权柄的账面价钱为 7,856.19 万元。经推行收益法评估圭臬后，于
评估基准日，深圳市嘉泽特投资有限公司股东总计权柄正在继续筹划的假设条件下的
墟市价钱为 16,800.00 万元，总共者权柄评估价钱较母公司账面价钱评估增值
15,991.82 万元，增值率为 1978.74%，较兼并后归属于母公司总共者权柄评估增值
2019 年 1 月 21 日，深圳市嘉泽特投资有限公司向深圳市南山区黎民法院告状
深圳市帕拉丁五期股权投资协同企业（有限协同），请求对方支拨股权收购违约金
1000 万元并担负本案总计诉讼用度，2019 年 5 月 19 日，深圳市南山区黎民法院作
2019 年 6 月 28 日，公司向深圳市中级黎民法院提交《民事上诉状》，吁请撤
销深圳市南山区黎民法院的一审讯决并查清真相依法改判，并请求深圳市帕拉丁五
（出格大凡协同）审计并出具了“本分业字[2019]39309号”无保存主张审计呈文，
经剥离后审计模仿报表披露的资产蕴涵活动资产、永恒股权投资等，母公司口径资
产总额合计为2,822.46万元，欠债总计为活动欠债，欠债总额合计为2,014.28万元，
净资产总额合计为808.18万元；兼并口径资产总额合计为297,958.31 万元，欠债总
额合计为12,764.06万元，归属于母公司的净资产总额合计为7,856.19万元。本项目
2019年10月12日，嘉泽特召开股东大会并作出决议，附和将企业类型由股份有
限公司改革为有限职守公司；附和公司名称由“深圳市嘉泽特投资股份有限公司”
2020年1月至呈文日时候，中国受新型冠状病毒肺炎疫情影响，任职行业受到较
大袭击，因疫情影响尚不行确定和量化，本次评估预测未探究该事项的影响。提请
实行现场勘测，评估专业职员正在假定深圳市嘉泽特投资有限公司供给的相合本事资
料和运转记实是确切有用的条件下，通过项目操作日现场考核结果对评估基准日设
2、评估师未对各类筑、修建物的隐藏工程及内部构造（非肉眼所能瞻仰的局部）
做本事检测，评估师正在假定被评估单元供给的相合工程材料是确切有用的条件下，
费应以税务构造的税务清理为准，本评估结论未探究评估值增减不妨出现的征税义
合材料根本上做出的，供给须要的材料并保障所供给的材料真实切性、合法性、完
整性是委托方及合连当事方的职守；评估专业职员的职守是对评估对象正在评估基准
日特定宗旨下的价钱实行剖析、估算并公布专业主张；评估专业职员对该材料及其
来历实行须要的核检验证和披露，不代表对上述材料真实切性、合法性、完美性提
供任何保障，对该材料及其来历确认或者公布主张高出评估专业职员的执业局限。
评估基准日的财政报表，以及咱们正在Wind 资讯中寻找的相合比较公司的财政呈文和
生意数据，咱们的估算劳动正在很大水准上依赖上述财政报表数据和生意数据，咱们
假定上述财政报表数据和相合生意数据均确切牢靠；咱们估算依赖该等财政报表中
立正在被评估单元解决层同意的红利预测根本上的，咱们对上述红利预测实行了须要
筹划的一个合理预测，假设将来闪现不妨影响假设条件告终的各类弗成预测和弗成
避免的要素，则会影响红利预测的告终水准，咱们甘愿正在此指示委托方和其他相合
方面，咱们并不保障上述假设可能告终，也不担负告终或帮帮告终上述假设的职守。
定“当评估基准日与经济作为告终日相距不堪过一年时，才可能应用资产评估呈文”，
本评估结论的应用有用期为自评估基准日起一年，即从 2019 年 9 月 30 日起至 2020
年 9 月 29 日的刻期内有用。假设资产境况、墟市境况与评估基准日合连境况比拟发
十一、资产评估呈文日：本评估呈文正式提出日期为 2020 年 2 月 10 日，为评
准则和资产评估准绳的原则，周旋独立、客观和刚正的准则，差别采用资产根本法
及收益法，遵从须要的评估圭臬，对深圳市中装维持集团股份有限公司拟刊行股份
及支拨现金收购资产事宜涉及的深圳市嘉泽特投资有限公司股东总计权柄（经剥离
后模仿的股东总计权柄）正在 2019 年 9 月 30 日的墟市价钱实行了评估。现将资产评
为深圳市嘉泽特投资有限公司，评估委托合同商定的其他资产评估呈文应用者为国
筑设机电装配工程专业承包壹级;筑设幕墙工程专业承包壹级;防水防腐保温工程专
业承包壹级(以上均按维持部 D244023230 号筑设业企业天赋证书筹划);消防步骤工
程专业承包贰级、筑设工程施工总承包叁级(凭维持部 D344045053 号筑设业企业资
质证书筹划);安好本事提防体系打算、施工、维修贰级(凭广东省公安厅粤 GB765 号
广东省安好本事提防体系打算、施工、维修资历证筹划);筑设装点工程打算专项甲级
(凭维持部 A144002493 工程打算天赋证书筹划);筑设智能化体系打算专项乙级;筑设
幕墙工程打算专项乙级;消防步骤工程打算专项乙级(以上均按维持部 A244002490
工程打算天赋证书筹划);音、视频工程企业天赋特级(凭中国灌音师协会NO.A074041
天赋证书筹划);净化工程叁级(凭干净行业协会 SZCA1128 号天赋证书筹划);展览陈
列工程打算与施工一体化一级(凭中国展览馆协会 C20171457 天赋证书筹划);承装
类、承修类电力步骤许可证肆级(凭国度能源局南方拘押局 6-1-00265-2017 天赋证
书筹划);园林绿化、灯光声音、舞台筑造装配,筑设智能化产物的本事斥地;国内商业
(不含专营、专卖、专控商品);筹划进出口生意(司法、行政准则、国务院决议禁止的
筹划局限：投资设备实业(简直项目另行申报)；自有衡宇租赁;房地产经纪、信
息筹议(司法、行政准则、国务院决议禁止的项目除表，范围的项目须得到许可后方
嘉泽特建树于2009年8月。初始设立时注册血本为黎民币1000万元，首期出资
2010年11月8日，嘉泽特召开股东大会并通过决议，附和公司实收血本改革为
1000万元，总计以泉币出资。2010年12月29日，深圳市礼仪司帐师事件所对嘉泽特
增多的实收血本予以审验并出具了“深礼仪验字[2010]154号”《验资呈文》。实缴
2011年3月18日，嘉泽特召开股东大会并通过决议，附和黄晨生将其持有的嘉
泽特2.04%的股权（203,987股）让与给标的公司的其他股东，简直让与状况如下：
2011年5月3日，黄晨生与苛勇、蔡史锋等13名受让方订立了《股权让与和议书》，
就上述股权让与事宜予以商定。同日，深圳连结产权生意所对公司本次改革后的股
2011年5月10日，深圳市市监局照准了嘉泽特本次股权让与并为其换发了新的
2015年2月12日，嘉泽特召开股东大会并通过决议，附和股东张丽娟将所持公
司股份166,495股（占公司股本比例1.6650%）按嘉泽特2014岁终账面净资产让与给
2015年1月5日，张丽娟与苛勇、蔡史锋等10名受让方订立了《股权让与和议书》，
2015年3月3日，深圳市市监局照准了嘉泽特本次股权让与并为其换发了新的《营
2019年10月12日，嘉泽特召开股东大会并作出决议，附和将企业类型由股份有
限公司改革为有限职守公司；附和公司名称由“深圳市嘉泽特投资股份有限公司”
2019年11月7日，深圳市墟市监视解决局照准嘉泽特的上述改革，并为嘉泽特
1) 嘉泽特公司原持有深圳市德勇和商务科技有限公司（以下或简称“德勇和商
不再将其纳入公司的兼并局限。为便于领会该股权让与事项对公司财政境况和筹划
会决议以及当日公司与黄华强订立的《股权让与和议》，公司将持有的占深科元环
德勇和商务与公司订立的《股权让与和议》、黄华强与公司订立的《股权让与和议》，
为便于领会该生意事项对公司财政境况和筹划功劳等出现的影响，公司假定上述房
同时公司呈文期内上述房产对表出租出现的收入、对应的税金动作公司对上述采办
领会该股权让与事项对公司财政境况和筹划功劳等出现的影响，公司假定上述股权
应收款、其他应付款展现，同时出现的其他应收款均动作单项计提坏账预备的应收
筑部第 39 夂箢），物业企业只须正在业务牌照上的筹划局限蕴涵物业任职就可能寻常业务，无需
嘉泽特公司经剥离后纳入评估局限内永恒投资单元合计 3 家，简直状况见下表：
注：深圳市科技园物业集团有限公司持有深圳市科苑绿化工程有限公司 42.00%的股权。
筹划局限：寻常筹划项目是：物业解决；机动车停放任职(另行申办分公司牌照)；
房地产经纪；水电装配及维修；干净任职；商务新闻筹议；国内商业；房地产新闻
筹议；自有物业租赁；墟市营销筹办；经济新闻筹议；为餐饮企业供给解决任职；
展览显现筹办和会务筹办；文明相易行为筹办；培育培训(不含学科类培训)。(以上
司法、行政准则、国务院决议原则正在挂号前须经准许的项目除表,范围的项目须得到
许可后方可筹划)，许可筹划项目是：筑设装点工程施工；餐饮任职；园林绿化；楼
宇机电筑造上门装配与维修；筑设装点工程打算施工；正在合法得到应用权的土地上
公司订立的《生意受让和议》，深圳市科技园物业集团有限公司惠州分公司由惠州
市深科园物业解决有限公司承包筹划。筹划期自 2007 年 11 月 20 日起，筹划时候
深圳市科技园物业集团有限公司北京分公司由北京市深科物业解决有限公司承包经
营。筹划期自 2007 年 5 月 8 日起，筹划时候按 30%享有权柄，故本次将北京分公司
解决材干、较高的品牌承认度、高效的物业运营材干以及专业化的运营解决团队等
合节资源因素，为客户供给归纳物业任职。任职客户蕴涵大型高新本事斥区域、工
杀除四害、白蚁防治；甲醛检测经管；表墙洗濯、石材晶面养护；环保本事研发,清
洁用品、呆滞筑造的发卖；室表里气氛处境经管；花草租售；车辆、干净呆滞筑造
租赁；电器筑造步骤的颐养爱护、电梯养护;家政任职(以上依据司法、行政准则、国
务院决议等原则需求审批的,依法得到合连审批文献后方可筹划)。许可筹划项目是：
物业解决;筑设装点工程施工；二次供水步骤洗濯、污水统治、垃圾无害化统治;环保
工程施工，园林绿化养护；劳务差遣;餐厨垃圾筹划性征求、运输、处分；生物柴油
2019 年 11 月 1 日，深科元处境公司召开股东集会，全数股东附和标的公司将
2019 年 12 月 20 日，深科元处境公司召开股东会，全数股东附和尹筑桥将其持
有的深科元处境公司 40%的股权让与给黄华强，商务公司将其持有的深科元处境公
司 30%的股权让与给标的公司，黄华强将其持有的深科元处境公司 21%的股权让与
给标的公司。本次股权让与完结后。本次股权让与完结后，最终模仿股权构造如下：
楼宇干净任职、道途清扫保洁、地毯洗濯任职、消杀除四害、白蚁防治;甲醛检测治
理;表墙洗濯、石材晶面养护、物业任职，首要任职对象为贸易办公楼、工业园区、
筹划局限：寻常筹划项目是:园林绿化工程;绿化养护任职;室表里装点;苗木、盆
景花草的租赁、发卖(不含专营、专控、专卖商品及范围项目);园艺任职;除“四害”
消杀;白蚁防治;室内气氛净化任职;水箱洗濯任职;干净任职;生果、蔬菜种植。
（2019 年 10 月 13 日）：深圳市中装维持集团股份有限公司拟以刊行股份及支拨现
金相维系的形式采办苛勇等 13 名天然人合计持有的深圳市嘉泽特投资有限公司
100%股权，本次评估宗旨即对该经济作为所涉及的深圳市嘉泽特投资有限公司股东
日经剥离后审计模仿核定的总计资产和欠债，总资产账面价钱 28,224,619.71 元，
欠债项目实质以嘉泽特依据专项审计后的总计资产、欠债数据为根本填报的评估申
报表为准，凡列入申报表内并经历嘉泽特确认的资产、欠债项目均正在本次评估局限
（出格大凡协同）审计并出具了“本分业字[2019]39309号”无保存主张审计呈文，
经剥离后模仿核定的资产蕴涵活动资产、永恒股权投资等，资产总额合计为2,822.46
万元，欠债总计为活动欠债，欠债总额合计为2,014.28万元，净资产总额合计为
除非额表阐述，本呈文中的“墟市价钱”是指评估对象正在中国（大陆）合税区内产
（一）依据资产评估委托合同之原则，本次评估的基准日为 2019 年 9 月 30 日。
临蓐材料和劳务代价基础安静，黎民币对表币的墟市汇率正在寻常摇动局限之内，因
而，评估基准日的选用不会使评估结果因种种墟市代价时点的差异受到本色性的影
1. 《中华黎民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日中华黎民共和国第十二
2. 《中华黎民共和国公法律》（2013 年 12 月 28 日第十二届天下黎民代表大
3. 《中华黎民共和国证券法》(2014 年 8 月 31 日,中华黎民共和国主席令第 14
4. 《资产评估行业财务监视解决宗旨》（财务部令第 86 号，2017 年）；
5. 《中华黎民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届天下黎民代表
6. 《中华黎民共和国增值税暂行条例》（2017 年 11 月 19 日第二次修订）；
7. 《合于调治增值税税率的知照》（财务部 税务总局财税〔2018〕32 号）；
8. 《合于深化增值税改进相合事项的通告》（国度税务总局通告 2019 年第 14
10. 《中华黎民共和国印花税暂行条例》（1988 年 8 月 6 日中华黎民共和国国
务院令第 11 号揭晓，依据 2011 年 1 月 8 日《国务院合于废止和批改局部行政准则
3. 《资产评估执业准绳—资产评估圭臬》（中评协[2018] 36 号）；
4. 《资产评估执业准绳—资产评估呈文》（中评协[2018] 35 号）；
5. 《资产评估执业准绳—资产评估委托合同》（中评协[2017] 33 号）；
6. 《资产评估执业准绳—资产评估档案》（中评协[2018] 37 号）；
10. 《资产评估对象司法权属辅导主张》（中评协[2017]48 号）；
11. 《企业司帐准绳—基础准绳》、简直准绳、司帐准绳使用指南和注明等（财
1. 中铭国际资产评估（北京）有限职守公司《资产评估质地驾驭轨造及质地控
7. 评估职员现场清考查实记实、现场勘测所征求到的材料，以及评估经过中参
8. 本分国际司帐师事件所（出格大凡协同）出具的本分业字[2019] 39309 号无
企业表内及表表各项资产、欠债价钱，确定评估对象价钱的评估步骤。嘉泽特评估
基准日模仿资产欠债表内各项资产、欠债可能被识别，评估职员可能从表部征求到
知足资产根本法所需的材料，可能对嘉泽特资产及欠债伸开悉数的清查和评估，因
者来讲，企业的价钱正在于预期企业将来所也许出现的收益。收益法固然没有直接利
用实际墟市上的参照物来阐述评估对象的现行平正墟市价钱，但它是从决议资产现
行平正墟市价钱的基础凭据—资产的预期赢利材干、正在用价钱的角度评判资产，能
完举座现企业的举座价钱，其评估结论拥有较好的牢靠性和说服力。依据企业史书
筹划的模仿数据、表里部筹划处境也许合理估计企业将来的红利秤谌，而且将来收
有评估角度和评估途径直接、评估经过直观、评估数据直接取材于墟市、评估结果
说服力强的特征。但本次未选用墟市法，道理一：因为我国目前缺乏一个充沛发扬、
活泼的血本墟市，可比上市公司或生意案例与评估对象的相通水准较难凿凿量化和
修改，因而墟市法评估结果的凿凿性较难凿凿考量，并且墟市法基于基准日血本市
场的时点影响实行估值而未探究墟市周期性摇动的影响。道理二：因为正在血本墟市
根本，评估表内及可识此表表表各项资产、欠债价钱，确定评估对象价钱的评估方
适合的简直评估步骤得出，所选评估步骤不妨有别于其动作单项资产评估对象时的
简直评估步骤，应该探究其对企业价钱的功绩。种种资产、欠债简直评估步骤如下：
数额确定评估值。对付有充沛道理信任全都能收回的，按总计应收款额估量评估值；
对付不妨收不回局部金钱的，正在难以确定收不回账款的数额时，借帮于史书材料和
现场考核分析的状况，简直剖析数额、欠款时期和来因、金钱接受状况、欠款人资
金、信用、筹划解决近况等，参照账龄剖析法，忖度出这局部不妨收不回的金钱，
延申评估，再依据被投资单元本质状况确定最终评估结论，最终以母公司对该子公
司的股权投资比例乘以被投资单元净资产（股东总计权柄）评估值确定该永恒股权
股权自正在现金流量=净利润+折旧及摊销-血禀赋开支-营运资金增多额-清偿付息
有投资者现金流量，对应的折现率为加权均匀血本本钱，评估值内在为企业举座价
企业自正在现金流量=净利润+折旧及摊销+税后利钱开支-营运资金增多-血禀赋
率折现后加统共算得出企业举座筹划性资产的价钱，然后再加上溢余资产、非筹划
式中：E 为嘉泽特的股东总计权柄的墟市价钱；B 为企业举座墟市价钱；D 为负
式中：P 为筹划性资产价钱；ΣCi 为评估基准日存正在的非筹划性资产欠债（含溢
式中：Rt 为真切预测期的第 t 期的企业自正在现金流；t 为真切预测期期数 1 , 2 ,
3 ，··· ，n；r 为折现率；Rn+1 为永续期企业自正在现金流；g 为永续期的拉长率，
企业自正在现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利钱用度×（1-税率 T）-血禀赋支
企业将来收益，依据企业临蓐筹划的特征以及相合司法准则、协议和合一律，可将
期和安静预测期，此中，第一阶段为 2019 年 10 月至 2024 年，正在此阶段依据被评
估单元的筹划状况及筹划盘算，收益境况处于转移中；第二阶段自 2025 年 1 月 1
估收益额口径为企业自正在现金流量，则折现率选用加权均匀血本本钱（WACC）确
式中： Re 为权柄血本本钱；Rd 为负息欠债血本本钱；T 为所得税率。
1）权柄血本本钱 Re 采用血本资产订价模子(CAPM)估量，其估量公式为：
式中：Re 为权柄血本本钱；Rf 为无危险回报率；β 为危险系数；ERP 为墟市风
的资产与欠债。蕴涵：溢余泉币资金、永恒股权投资、其他应收款、其他应付款等。
危险实行归纳剖析和评判，订立资产评估生意委托合同；确定项目承担人，构成评
估项目组，编造评估盘算；辅导被评估单元清查资产、填报资产评估申报表，预备
估职员通过询查、函证、查对、监盘、勘查、抽查等形式对评估对象涉及的资产和
欠债实行了须要的清考查实，对被评估单元的筹划解决境况等实行了须要的尽职调
查，从各类不妨的途径获取评估材料，核实评估局限，分析评估对象近况，体贴评
依据评估对象、价钱类型、评估材料征讨状况等合连条款，遴选实用的评估步骤，
简直资产项目评估结果凿凿无误，评估劳动没有爆发反复和漏掉状况的根本上，依
据各资产评估阐述实行资产评估汇总剖析，确定最终评估结论，撰写资产评估呈文。
告及评估圭臬践诺状况实行须要的内部审核；与委托人许可的合连当事方就评估报
告相合实质实行须要疏通；按资产评估委托合同的请求向中装维持提交正式资产评
专业职员对资产实行价钱判决，充沛援帮咱们所得出的评估结论。本次评估是创筑
评估资产的生意条款等模仿墟市实行估价。生意假设是资产评估得以实行的一个最
易两边相互位置平等，相互都有获取足够墟市新闻的时机和时期，以便于对资产的
性能、用处及其生意代价等作出理智的判决。公然墟市假设以资产正在墟市上可能公
2. 无宏大转移假设：是假定国度现行的相合司法准则、国度宏观经济形式无重
大转移，利率、汇率、钱粮基准及税率、策略性征收用度等表部经济处境不会爆发
3. 无晦气影响假设：是假定无其他弗成抗拒要素及弗成意念要素对被评估单元
4. 倾向同等假设：是假定被评估单元正在现有的解决形式和解决秤谌的根本上，
筹划局限、形式与目火线向维系同等，不探究将来不妨因为解决层、筹划计谋调治
5. 策略同等假设：是假定被评估单元将来将采纳的司帐策略和编写此份呈文时
6. 资产继续应用假设：是假定被评估资产按目前的用处和应用的形式、周围、
7. 数据确切假设：是假定评估职员所凭据的比较公司的财政呈文、生意数据等
均确切牢靠。被评估单元和委托人供给的合连根本材料和财政材料线. 现金流安静假设：是假定被评估单元于年度中期匀称得回净现金流；
9. 评估局限仅以嘉泽特供给的评估申报表为准，未探究嘉泽特供给清单以表可
10. 假设被评估单元及其子公司以前年度及当年订立的合同有用，并能取得执
11. 假设评估基准日后被评估单元及其子公司正在墟市中连接维系目前的竞赛态
12. 假设预测期内被评估单元重心解决职员行列相对安静，不会闪现影响企业
深圳市嘉泽特投资有限公司经审计剥离后模仿的净资产账面价钱为 808.18 万
元，兼并后归属于母公司总共者权柄的账面价钱为 7,856.19 万元，经推行资产根本
法评估圭臬后，于评估基准日，嘉泽特公司股东总计权柄正在继续筹划的假设条件下
的墟市价钱为 16,855.00 万元，总共者权柄评估价钱较母公司账面价钱评估增值
16,046.82 万元，增值率为 1,985.55%，较兼并后归属于母公司的总共者权柄评估增
嘉泽特公司经剥离后模仿的股东总计权柄 808.18 万元，兼并后归属于母公司所
有者权柄的账面价钱为 7,856.19 万元。经推行收益法评估圭臬后，于评估基准日，
嘉泽特公司股东总计权柄正在继续筹划的假设条件下的墟市价钱为 16,800.00 万元，
总共者权柄评估价钱较母公司账面价钱评估增值 15,991.82 万元，增值率为
1978.74%，较兼并后归属于母公司总共者权柄评估增值 8,943.81 万元，增值率为
本次评估，采用收益法的评估结果为 16,800.00 万元，资产根本法的评估结果
为 16,855.00 万元，收益法评估值较资产根本法评估值低 55.00 万元，区别率为
和欠债，用墟市价钱替代史书本钱；收益法是从将来收益的角度启航，以经危险折
现后的将来收益的现值和动作评估价钱，反应的是资产的将来红利材干，嘉泽特经
产根本法也探究企业的将来收益及合连收益法体贴的参数，因而本次评估中资产基
本次评估对三家永恒股权投资均差别采用了资产根本法和收益法评估，并按合理的
评估结论动作永恒股权投资的评估结论。评估师经历对被评估单元财政境况的考核
及筹划境况剖析，维系本次资产评估对象、评估宗旨，实用的价钱类型，经历较量
剖析，以为收益法的评估结论能更悉数、合理地反应企业的墟市价钱，故本次评估
采用收益法评估结果动作本次评估的最终评估结论。即嘉泽特股东总计权柄评估价
2019 年 1 月 21 日，嘉泽特公司向深圳市南山区黎民法院告状深圳市帕拉丁五
期股权投资协同企业（有限协同），请求对方支拨股权收购违约金 1000 万元并担负
本案总计诉讼用度，2019 年 5 月 19 日，深圳市南山区黎民法院作出一审讯决，驳
2019 年 6 月 28 日，公司向深圳市中级黎民法院提交《民事上诉状》，吁请撤
销深圳市南山区黎民法院的一审讯决并查清真相依法改判，并请求深圳市帕拉丁五
（出格大凡协同）审计并出具了“本分业字[2019]39309号”无保存主张审计呈文，
经剥离后模仿的资产蕴涵活动资产、永恒股权投资等，资产总额合计为2,822.46万
元，欠债总计为活动欠债，欠债总额合计为2,014.28万元，净资产总额合计为808.18
权，公司之子公司深圳市科技园物业集团有限公司持有德勇和商务30%的股权；根
据德勇和商务于2019年11月1日的股东会决议及公司与苛勇订立的《股权让与协
议》，嘉泽特公司将所持有的德勇和商务70%的股权让与给苛勇。该股权剥离假设
2019 年 11 月 1 日，深科元处境公司召开股东集会，全数股东附和标的公司将
其所持有的深科元处境公司 30%股权让与给黄华强。2019 年 12 月 20 日，深科元
处境公司召开股东会，全数股东附和尹筑桥将其持有的深科元处境公司 40%的股权
让与给黄华强，商务公司将其持有的深科元处境公司 30%的股权让与给标的公司，
黄华强将其持有的深科元处境公司 21%的股权让与给标的公司。该股权剥离假设报
2019 年 11 月 1 日，嘉泽特公司与苛勇订立《股权让与和议》，将所持有的北
京安证通新闻科技股份有限公司的出资 1,350,000.00 元让与给苛勇，该股权剥离假
2019年11月1日，嘉泽特公司与成都中科云智科技有限公司订立《股权让与协
议》，公司将所持有的中开院（成都）科技有限公司（以下简称“中开院”）20%股权
让与给成都中科云智科技有限公司，该股权剥离假设呈文期之前已完结，是模仿报
2019 年 11 月 1 日，公司与张国清订立《房产让与和议》、与苛勇订立《房产
让与和议》，将所持有的 TCL 科学园区 D3-8D 房产让与给张国清，将所持有的 TCL
科学园区 D3-8C 房产让与给苛勇，该房产剥离假设呈文期之前已完结，是模仿报表
2019年10月12日，嘉泽特召开股东大会并作出决议，附和将企业类型由股份有
限公司改革为有限职守公司；附和公司名称由“深圳市嘉泽特投资股份有限公司”
2020年1月至呈文日时候，中国受新型冠状病毒肺炎疫情影响，任职行业受到较
大袭击，因疫情影响尚不行确定和量化，本次评估预测未探究该事项的影响。提请
实行现场勘测，评估专业职员正在假定深圳市嘉泽特投资有限公司供给的相合本事资
料和运转记实是确切有用的条件下，通过项目操作日现场考核结果对评估基准日设
2、评估师未对各类筑、修建物的隐藏工程及内部构造（非肉眼所能瞻仰的局部）
做本事检测，评估师正在假定被评估单元供给的相合工程材料是确切有用的条件下，
费应以税务构造的税务清理为准，本评估结论未探究评估值增减不妨出现的征税义
合材料根本上做出的，供给须要的材料并保障所供给的材料真实切性、合法性、完
整性是委托方及合连当事方的职守；评估专业职员的职守是对评估对象正在评估基准
日特定宗旨下的价钱实行剖析、估算并公布专业主张；评估专业职员对该材料及其
来历实行须要的核检验证和披露，不代表对上述材料真实切性、合法性、完美性提
供任何保障，对该材料及其来历确认或者公布主张高出评估专业职员的执业局限。
评估基准日的财政报表，以及咱们正在Wind 资讯中寻找的相合比较公司的财政呈文和
生意数据，咱们的估算劳动正在很大水准上依赖上述财政报表数据和生意数据，咱们
假定上述财政报表数据和相合生意数据均确切牢靠；咱们估算依赖该等财政报表中
立正在被评估单元解决层同意的红利预测根本上的，咱们对上述红利预测实行了须要
筹划的一个合理预测，假设将来闪现不妨影响假设条件告终的各类弗成预测和弗成
避免的要素，则会影响红利预测的告终水准，咱们甘愿正在此指示委托方和其他相合
方面，咱们并不保障上述假设可能告终，也不担负告终或帮帮告终上述假设的职守。
评估呈文载明的应用局限应用资产评估呈文的，资产评估机构及其资产评估师不承
、行政准则原则的资产评估呈文应用人以表，其他任何机构和片面不行成为资产评
体，需评估机构审查合连实质，未经评估机构审查合连实质，评估呈文的实质不得
被摘抄、援用或披露于公然媒体，司法、准则原则以及合连当事方另有商定的除表。
（七）本评估结论是正在以 2019 年 9 月 30 日为评估基准日时，对嘉泽特股东全
部权柄墟市价钱的客观公平反应。爆发评估基准日期后宏大事项时，不行直策应用
济作为告终日相距不堪过一年时，才可能应用资产评估呈文”，本评估结论的应用
有用期为自评估基准日起一年，即从2019年9月30日起至2020年9月29日的刻期内有
效。假设资产境况、墟市境况与评估基准日合连境况比拟爆发宏大转移，中装维持
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