一起债务资金化比率（%） 44.03 43.48 60.56 60.95
滚动比率（%） 229.81 209.89 168.80 165.02
注：表中数据由来于2012 年～2014 年经审计的公司团结（或本部）财政报表及2015
房地产开荒及筹办等，控股股东为深圳市中洲房地产有限公司（以下简称“中洲地
中洲控股前身为创建于1984 年的深圳市工程开荒公司，1990 年4 月改名为深
圳市长城房地产兴盛公司，经深圳市黎民当局以深府函(1994)18 号文同意，由深
圳市长城房地产兴盛公司于1994 年9 月改组为深圳市长城地产股份有限公司（以
下简称“深长城”），并正在深圳证券营业所上市（股票代码：000042）；2004 年4
月，公司控股股东深圳市维持投资控股公司将其持有的公司18.71%和9.29%国有股
区别让渡给江西联泰实业有限公司和深圳市联泰房地产开荒有限公司；2008 年12
月，江西联泰实业有限公司将其持有的公司股份一起让渡给南昌联泰投资有限公司
（以下简称“南昌联泰”）；2013 年6 月，深圳市国资委将其持有的公司19.75%
股份让渡给深圳市中洲房地产有限公司(以下简称“中洲地产”)同时将其所持有
的公司10.00%股份无偿划转给深圳市远致投资有限公司。本次股权改动后，中洲
地产加之此前持有公司4.04%股份，累计持有公司股份5697.05 万股，占公司总股
本的23.79%；2013 年12 月，公司股东南昌联泰投资有限公司将其所持有的1100.00
万股公司股份让渡给三位天然人股东。本次股权让渡后，南昌联泰与其相似活感人
深圳市联泰房地产开荒有限公司合计持有公司股份5604.97 万股,占公司股本总额
的23.41%。2014 年3 月，深长城变改名称为深圳市中洲投资控股股份有限公司（公
司兴盛进程详见附件一）。截至2014 岁终，中洲地产合计持有公司股份13808.27
截至2015 年3 月末，公司总股本为47892.61 万股，中洲地产持股28.83%，
为公司第一大股东。因为黄光苗先生是中洲地产的实质管造人，所以公司的实质控
2014 年11 月，公司披露了《2014 年度非公然荒行A 股股票预案》，拟召募资
金不进步20.00 亿元，中洲地产以现金体例全额认购本次非公然荒行的股票，一起
用于清偿公司向金融机构的借债。中国证券监视统治委员会已于2015 年3 月正式
截至2015 年3 月末，中洲控股具有直接和间接控股子公司25 家，个中直接控
截至2014 岁终，中洲控股资产总额161.96 亿元，全盘者权力33.01 亿元，资
产欠债率为79.62%；2014 年，公司实行生意收入30.33 亿元，利润总额4.91 亿元。
截至2015 年3 月末，中洲控股资产总额162.30 亿元，全盘者权力37.62 亿元，
资产欠债率为76.82%；2015 年1～3 月，公司实行生意收入20.53 亿元，利润总额
中洲控股拟公然荒行深圳市中洲投资控股股份有限公司2015 年面向及格投资
者公然荒行公司债券（以下简称“本期债券”），刊行总额13 亿元，且不进步公司
刊行前近来一期期末净资产额的40%。本期债券拟一次性刊行，自中国证监会准许
刊行之日起六个月内竣工刊行。本期债券为不进步3 年（含3 年）期固定利率债券，
本期债券采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，结果一期
遵照国度统计局初阶核算，2015 年1 季度我国实行国内坐褥总值（GDP）140667
亿元；按可比价值揣测，1 季度GDP 同比延长7.0%，增速创2009 年1 季度往后新
过剩、经济效益下滑等题目较为特出，财富转型和升级压力较大。2015 年1 季度，
第一财富登第二财富弥补值同比增速区别较上年同期回落0.3 和0.9 个百分点，第
三财富弥补值同比增速较上年同期延长0.1 个百分点；寰宇领域以上工业弥补值同
比延长6.4%，增幅较上年同期回落2.3 个百分点。2015 年3 月，寰宇工业坐褥者
出厂价值指数（PPI）同比低落4.6%，已接连37 个月同比负延长。2015 年3 月，
全社会竣工发电量4511 亿千瓦时，同比低落3.7%，发电量创2008 年往后新低。
2015 年1 季度，国内商场发卖显露安稳，社会消费品零售总额同比表面延长
10.6%，但表贸出口环境仍阻挡笑观，进出口总额同比低落6.0%。2015 年1 季度，
寰宇固定资产投资（不含农家）及房地产开荒投资同比表面延长13.5%和8.5%，增
幅区别较上年同期回落4.1 个百分点和8.3 个百分点，投资对经济延长的拉动效率
正在“稳延长、调组织、促更改”的经济兴盛思绪下，2015 年往后，中心当局
持续饱动棚户区改造、铁道等基筑维持、组织性减税和夸大财务支付等手段，加大
2015 年1 季度，国务院加快饱动新型城镇化维持，提出了将江苏、安徽两省
和宁波等62 个都会（镇）列为国度新型城镇化归纳试点区域。同时，“一带一齐”
的兴盛战术进入通盘饱动阶段，发改委、交际部和商务部连合颁布了《饱吹共筑丝
绸之道经济带和21 世纪海上丝绸之道的愿景与活动》，鲜理解基本措施互联互通为
“一带一齐”维持的优先兴盛界限。别的，国度各部委还加大了对房地产商场壮健
兴盛的增援，接踵出台了公积金贷款首付金额调节、个体让渡2 年以上住房免征营
有所上升。2015 年3 月末，广义货泉(M2)余额127.53 万亿元，同比延长11.6%，
狭义货泉(M1)余额33.72 万亿元,同比延长2.9%，同比增速均有所低落。2015 年3
月，我国住民消费价值总程度（CPI）同比延长1.4%，涨幅较2013 年同期回落1.0
个百分点。2015 年2 月5 日，中国黎民银行下调了金融机构黎民币存款企图金率0.5
个百分点，并通过定向低落企图金率等手段加大了对幼微企业、“三农”以及巨大
水利工程维持的增援力度。另表，中国黎民银行还于2015 年3 月1 日区别下调了
金融机构一年期存款和贷款基准利率各0.25 个百分点，货泉策略有所减弱。
归纳领悟，估计2015 年中国当局将持续加大财务策略的实践力度，货泉策略
房地产行业是国民经济的基性子行业之一，与筑设、筑材、工程机器等60 余
个行业亲密闭联，正在国民经济中拥有苛重名望。跟着城镇住房轨造更改的深化，个
人住房消费成为商场主体，我国房地产行业进入迅疾兴盛阶段。遵照国度统计局统
计数据，2008 年～2014 年我国房地产开荒投资年均复合延长率20.40%，占全社会
行业兴盛趋向来看，正在国际经济地步恶化和国内经济延长放缓的布景下，2008 年
下半年国内房地产行业景心胸赶速下滑。2009 年跟着国度宏观调控策略的有用实
施，房地产行业景心胸触底反弹。2010 年～2012 年跟着我国经济的放缓与策略调
控，房地产行业景心胸又有所放缓。2013 年跟着国度策略思绪和统治体例的调动，
房地产商场有所回暖。2014 年，受宏观经济增速放和缓调控策略结果大白双重因
志愿的影响。2001 年～2014 年房地产行业土地购买面积总体呈摇动低落趋向，年
跟着2014 年往后房地产商场的不景气，楼市成交量较上年同期有所回落，土
地商场也随之降温，2014 年，寰宇土地购买面积33383.03 万平方米，较上年同期
交量略高于提供量，土地价值不息上升；二三线都会土地供略大于求，土地价值上
从一线都会来看，土地供应量方面，自2010 年起呈摇动低落趋向，2015 年2
月，土地供应量仅为62.68 万平方米摆布；土地成交量方面，摇动趋向与其土地供
给量相成家，2015 年2 月土地成交量略高于提供量；正在成交土地楼面均价方面，
从二线都会来看，土地供应量方面，摇动幅度较大，2015 年2 月为1018.45
万平方米；土地成交量方面，成交面积与提供面积根本持平；正在成交土地楼面均价
方面，自2014 年往后摇动较大，2015 年2 月为1674.25 元/平方米。
1 一线都会征求北京、上海、广州、深圳；二线都会征求天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、
西安、大连、青岛、宁波、姑苏、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州，
共22 个；三线都会征求无锡、贵阳、昆明、南宁、海口、银川、乌鲁木齐、嘉兴、温州、佛山、常州、唐
从三线都会来看，土地供应量方面，三线都会的土地供应面积摇动趋向与二线 万平方米；土地成交量方面，成交面积与提供面
蓄积正在必然的不行家，成交面积低于提供面积；正在成交土地楼面均价方面，与二线：2008 年～2015 年2 月三线都会土地供需景况
从开荒资金由来环境来看，2014 年，受房地产商场整个不景气的影响，寰宇
房地产开荒企业资金由来延长率由正转负，行业资金面整个偏紧。2014 年，房地
产开荒投资资金由来累计121991.48 亿元，同比削减0.10%，增速较上年同期低落
从房地产开荒资金由来品种来看，2014 年房地产开荒投资资金由来中，国内
贷款、诈骗表资、自筹资金和其他资金的占比区别为17.41%、0.52%、41.33%和
40.73%，增速较上年同期均有所低落。个中，国内贷款21242.61 亿元，同比延长
8.00%，增速较上年同期低落25.10 个百分点；诈骗表资639.26 亿元，同比延长
19.70%，增速较上年同期低落13.10 个百分点；自筹资金50419.80 亿元，同比增
长6.30%，增速较上年同期低落15.00 个百分点；其他资金49689.81 亿元，同比
2014 年，房地产行业景气有所低落，房地产开荒企业衡宇施工面积726482.34
万平方米，比2013 年延长9.20%，增速较上年同期低落6.90 个百分点，个中，住
宅施工面积515096.45 万平方米，延长5.90%；衡宇新开工面积179592.49 万平方
米，低落10.70%，增速较上年同期低落24.20 个百分点；衡宇落成面积107459.05
从商品房商场需求来看，2008 年～2014 年寰宇商品房发卖面历年均复合延长
率10.58%。2014 年，寰宇商品房发卖面积120648.54 万平方米，比上年低落7.58%，
从供需比例来看，2014 年，衡宇落成面积增速高于发卖面积增速，落成面积/
发卖面积升为0.89，存期近期的供求冲突；反应商场短期供求程度的施工面积/销
售面积由2013 年的5.10 上升为6.02，反应商场中期供求程度的新开工面积/发卖
从商场价值来看，2008 年～2014 年我国商品房均匀发卖价值年均复合延长率
为8.86%。受供需失衡影响，2009 年房价显露迅疾上涨，寰宇商品房均匀发卖价值
为4681.04 元/平方米，较2008 年涨幅达23.19%，为2001 年往后最高；2010 年～
2013 年，我国当局巩固了宏观调控，货泉策略渐渐缩紧，并出台了限购、限价等
策略，商品房均匀发卖价值增速显然放缓；2014 年，商品房均匀发卖价值为6323.53
岁首起均匀居处价值增速起头回落，2014 年6 月起均匀居处价值起头低落。2014
年寰宇百城一、二、三线都会均匀居处价值区别为28064.50/平方米、9921.00 元/
平方米和6840.12 元/平方米，同比增速区别为0.58%、-4.28%和-5.56%，个中二
2 百城价值指数是反应寰宇100 个要点都会正在差别时点正在售新房价值程度及其差别时点的变更环境，个中
但房地产行业受宏观经济周期性和国度闭联调控策略影响较大，改日1～2 年内房
接影响到土地供应，进而影响土地价值；当局的各项税费会影响房地产的开荒本钱，
从而效率于房地产价值及房地财富的开荒景况；而当局对房地产营业所采用的策略
2009 年和2010 年，跟着房价的迅疾上涨，中国对房地产的策略由增援逐渐转
向收紧。2010 年1 月7 日国务院办公厅印发的《闭于推动房地产商场稳固当康发
展的报告》（简称“国十一条”），安稳商场预期，推动房地产商场稳固当康兴盛。
2010 年4 月17 日国务院印发的《闭于固执阻挠片面都会房价过速上涨的报告》（简
称“国十条”），固执阻挠片面都会房价过速上涨，确凿办理城镇住民住房题目。为
进一步落实“国十条”，2010 年10 月，财务部、国税局、住筑下属发《闭于调节
房地产营业闭节契税个体所得税优惠策略的报告》；住筑部、领土部对各地进一步
贯彻落实国务院固执阻挠片面都会房价过速上涨报告提出四项哀求；央行下发《闭
于完美差异化住房信贷策略相闭题主意报告》；住筑部、领土部、监察下属发《闭
于进一步贯彻落实国发[2010]10 号文献3的报告》。2010 年12 月12 日，中心经济
职业聚会提出要加快饱动住房保险系统维持，逐渐造成切合国情的保险性住房系统
2011 年往后房地产行业仍呈延长态势，但因为受到国务院出台的八条楼市调
控策略的影响，增速有所放缓。为加强和夸大调控效果，推动房地产商场稳固当康
兴盛，2011 年1 月26 日国务院办公厅颁布《闭于进一步做好房地产商场调控职业
相闭题主意报告》（简称“新国八条”），提出了八条楼市调控策略，个中房贷方面，
二套房贷首付比例提至六成，限购令也推向了寰宇践诺，夸大生意税征收规模，正在
3 指2010 年4 月17 日国务院印发的《闭于固执阻挠片面都会房价过速上涨的报告》。
房地产进货节造和营业税费方面都实行了大规模调节。2011 年12 月14 日中心经
济职业聚会提出相持房地产调控策略不振动，推动房价合理回归，推动房地产商场
2012 年11 月，主理召筑国务院常务聚会，争论通过《中华黎民共和国
土地统治法矫正案（草案）》，对农夫团体全盘土地征收积累轨造做了窜改。2012
年，房地产商场调控策略稳中趋紧，正在保障经济兴盛的布景下相持调控不减弱，通
2013 年2 月20 日，国务院常务聚会确定了五项巩固房地产商场调控的策略措
施（简称“新国五条”），征求完美安稳房价职业义务造、固执造止渔利投资性购房、
弥补普互市品住房及用地供应、加快保险性安居工程计划维持和巩固商场囚禁等。
2013 年3 月1 日，国务院再次颁布了《闭于持续做好房地产商场调控职业的
报告》，对各地颁发房价管造宗旨的岁月表、对限购策略的践诺规模以及二手房税
2013 年3 月10 日，国务院颁布创筑不动产团结注册轨造，法则于2014 年6
月底之前出台《不动产团结注册条例》。如许可能更好地落实物权法法则，保险不
2013 年11 月5 日，中国黎民银行颁发第三季度《中国货泉策略践诺讲述》：
下阶段要点是创造安稳货泉金融处境，促使商场主体造成合理和安稳的预期。要落
实好差异化住房信贷策略，增援保险性住房、中幼套型普互市品住房维持和住民首
全纳入城镇住房和社会保险系统”，以及“加快房地产税立法并当令饱动更改”，
2014 年往后，我国房地产行业投资增速显然放缓，各地土地出让环境不佳，
片面都会显露土地流拍等环境，对地方当局财务景况变成较大压力。为此自2014
年4 月往后，无数都会撤除了限购策略，截至2015 年3 月末，仅剩北京、上海、
2015 年3 月30 日，为安稳房地产下滑趋向，中国黎民银行、住筑部、银监会
三部委连合下发报告，对具有一套住房且相应购房贷款未结清的住民家庭进货二套
房，最低首付款比例调节为不低于40%。同时，公积金贷款策略也做出调节，初次
购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对具有1 套住房并已结清相应购房贷款的
缴存职工家庭，为改观栖身条款再次申请住房公积金委托贷款进货普及自住房，最
开荒天资是定夺开荒商进入的条件条款。遵照《房地产开荒企业天资统治法则》，
接连晋升。遵照中国房地产TOP10 研商组颁布的《2015 中国房地产百强企业研商
讲述》显示，2014 年地产百强企业实行发卖总额27007.4 亿元，发卖面积24978.5
万平方米，同比区别延长12.4%和10.3%，高于寰宇均匀程度18.7 和17.9 个百分
点。百强企业2014 年商场份额为35.4%，较上一年升高了5.9 个百分点，晋升幅
度为近5 年最高，行业延续了“愈大愈速、强者恒强”的兴盛态势。估计跟着土地
商场化机造的逐渐完美和行业统治的日益榜样，对房地产企业归纳气力的哀求将日
益升高，大型房地产企业的商场名望将进一步加强，从而鼓动行业荟萃度接连升高。
片面区域性房地产开荒企业，固然整个领域和资金气力与寰宇大型房地产企业比拟
性贷款走向了多样化筹资，征求正在国表里刊行是非期债券、单据，通过信任渠道融
易受国度房地产调控策略的影响，一朝策略调控导致发卖放缓，债务杠杆较高的开
另表，正在2014 年颁发的税造更改计划中，国度税务总局提出了对资产手脚税
（资产手脚税类包罗房产税）更改等各项整个更改手段。夸大房产税试点规模以及
改日施行的通盘房产税将会对进一步阻挠房地产的渔利手脚，低落房地产价值，房
一，全市土地面积为1996.85 平方公里，下辖6 个行政区和4 个功用新区4，表面
城镇化率到达100%。良好的地舆场所、完全的基本措施配套、健旺的人才堆积效
应及怒放的经济策略处境，为深圳市的经济迅疾兴盛供应了有力的增援与保险。
濒珠江口与孤立洋；北部则与东莞、惠州两市交界，是我国华南区域苛重的空海枢
纽及表贸港口，地舆场所良好。深圳市所处的珠江三角洲经济圈是我国经济最为发
达的区域之一，深圳市动作链接香港与内陆区域的苛重通道，不妨迅疾有用地承转
香港的经济辐射效应，同时动作珠三角区域的核心都会，正在整体大区域的兴盛更改
46 个行政区征求：福田区、罗湖区、盐田区、南山区、宝安区和龙岗区；4 个功用新区征求：宝安区内的
2014 年深圳市实行区域坐褥总值1.60 万亿元，占国内坐褥总值的2.51%；终年地
区坐褥总值增速为8.8%，高于寰宇均匀程度1.40 个百分点。2014 岁终深圳市常住
人丁0.11 亿人，占寰宇总人丁的0.79%。全市人均区域坐褥总值为14.95 万元，
深圳市的第三财富比力隆盛，2014 年深圳市实行第三财富弥补值9173.64 亿
元，同比延长9.8%，占区域坐褥总值的比重为57.3%，高于寰宇均匀程度。固定资
产投资方面，2012～2014 年深圳市区别竣工固定资产投资额2194.43 亿元、2501.01
亿元和2717.42 亿元。2015 年1～3 月，深圳市竣工固定资产投资额460.36 亿元，
行业及创造业。2014 年房地财富、基本措施闭联行业及创造业区别竣工投资
1374.06 亿元、577.12 亿元及455.94 亿元，区别占当年固定资产投资总额的
50.56%、21.24%和16.78%。2014 年深圳市房地产投资重要荟萃于宝安、龙岗、福
加。2014 年深圳市房地产开荒竣工投资额1069.49 亿元，同比延长22.00%。2015
年1～3 月，深圳市房地产开荒投资竣工额为207.55 亿元，同比延长29.32%，其
从重要供应目标上来看，2014 年深圳市房地产开荒企业衡宇施工面积4492.18
万平方米，比2013 年延长12.21%，增速较2013 年低落12.25 个百分点；衡宇竣
工面积425.31 万平方米，较2013 年延长20.30%，增速比上年延长37.25 个百分
点，个中居处落成面积269.26 万平方米，同比延长37.15%。2015 年1～3 月，深
圳市衡宇施工面积为3719.54 万平方米，同比延长5.99%，个中居处施工面积为
5 2014 年深圳市办公楼竣工投资和贸易生意用房竣工投资额尚未披露。
2359.09 万平方米，同比延长0.28%；深圳市衡宇落成面积为78.71 万平方米，同
比延长8.49%，个中居处落成面积为34.70 万平方米，同比低落11.95%。
从商场需求来看，2002 年～2013 年深圳市衡宇发卖面积和居处发卖面积的年
复合延长率区别为4.02%和3.89%。2014 年深圳市衡宇发卖面积532.57 万平方米，
比2013 年低落9.52%。个中，居处发卖面积474.81 万平方米，比2013 年低落9.93%。
2015 年1～3 月，深圳市衡宇发卖面积106.22 万平方米，个中居处发卖面积为94.68
从发卖价值来看，2002 年～2014 年深圳市衡宇均匀发卖价值和居处均匀发卖
价值的年均复合延长率区别为12.91%和13.31%。2014 年深圳市衡宇均匀发卖价值
为28115 元/平方米，比2013 年上升15.22%；居处均匀发卖价值为26739 元/平方
米，比2013 年上升14.14%。2014 年往后，深圳市居处均匀发卖价值整个呈摇动上
成为土地供应的重要由来。2013 年深圳市土地供应中，存量土地供应靠拢六成。
地的房地产开荒企业供应了优越的区域经济处境，但研商到房地产行业受宏观经济
周期性和国度闭联调控策略影响较大，且目前房地产商场整个处于下行趋向，估计
总部，跨区域兴盛，供应了各式优质物业。公司开荒注意产物革新，造成了居处、
较低。截至2015 年3 月末，公司贮藏项目整个土地得到本钱折合楼面价为约1380
元/平方米。分区域来看，惠州、深圳、上海和大连区域贮藏项主意土地本钱折合
楼面价区别约为每平方米830.74 元、1249 元、5718 元和150.29 元。个中，因为
拿地岁月较早，公司位于深圳和大连的贮藏土地价值很低，拥有显然的价值上风。
更改怒放往后第一个设立的经济特区。深圳市所处的珠江三角洲经济圈是我国经济
最为隆盛的区域之一，深圳市动作链接香港与内陆区域的苛重通道，不妨迅疾有用
的实行。近年来深圳市经济迅疾兴盛，地方经济气力与财务气力很强，为公司供应
地产开荒营业以居处地产开荒为主，筹办区域涉及深圳、惠州、上海、成都及大连
等区域。2012 年～2014 年，公司实行生意收入区别为26.98 亿元、22.13 亿元和
策略影响，公司房地产发卖收入有所摇动，2012 年～2014 年，公司房地产开荒业
务收入区别为23.78 亿元、19.23 亿元和27.46 亿元，占生意收入的比重区别为
88.15%、86.92%和90.55%；客栈餐饮收入区别为1.64 亿元、1.49 亿元和1.53 亿
元，略有低落；租赁及办事收入幼幅下滑，区别为1.56 亿元、1.40 亿元和1.33
房地产开荒23.78 88.15 19.23 86.92 27.46 90.55 19.75 96.22
客栈餐饮1.64 6.08 1.49 6.75 1.53 5.05 0.48 2.35
租赁及办事1.56 5.77 1.40 6.34 1.33 4.40 0.29 1.43
合计26.98 100.00 22.13 100.00 30.33 100.00 20.53 100.00
从毛利率来看，2012 年～2014 年，公司归纳毛利率区别为49.48%、48.51%和
42.70%，呈逐年低落趋向。公司房地产开荒营业毛利率区别为49.27%、48.80%和
41.94%；客栈餐饮营业的毛利率区别为27.00%、30.97%和33.55%；租赁及办事业
务的毛利率区别为76.43%、63.18%和69.00%，整个有所低落但仍处于较高程度。
2015 年1～3 月，公司房地产开荒营业收入为19.75 亿元，毛利率上升至
公司近年来加大了房地产项主意开荒力度，2012 年～2014 年区别实行开复工
面积18.11 万平方米、19.09 万平方米和74.54 万平方米；区别实行落成面积13.58
万平方米、28.06 万平方米和11.83 万平方米。2015 年1～3 月，公司没有开复工
2012 年～2014 年，公司结算面积区别为22.28 万平方米、17.93 万平方米和
26.46 万平方米，实行结算收入23.78 亿元、19.82 亿元和27.46 亿元；2015 年1～
3 月，公司结算面积为5.10 万平方米，实行结算收入19.75 亿元。
表5:2012 年～2014 年及2015 年1～3 月公司房地产营业总体环境
均匀结转售价10682.23 10725.04 10377.42 38764.05
均匀开荒本钱5417.41 5493.59 6025.49 17901.96
从项目发卖环境来看，2012～2014 年，公司合同发卖面积区别为16.72 万平
方米、20.04 万平方米和34.33 万平方米，复合延长率为27.01%；合同发卖收入分
表6： 2012 年～2014 年及2015 年1～3 月公司房地产分区域发卖环境
5.02 50100.87 9976.57 27.82 1.53 15555.50 10167.78 7.15
上海1.31 21988.02 16731.84 12.21 1.53 28070.40 18340.29 12.91
成都9.07 98111.27 10812.56 54.48 14.96 159789.03 10684.61 73.46
大连1.31 9878.91 7566.87 5.49 2.02 14093.83 6969.76 6.48
合计16.72 180079.07 10773.26 100.00 20.04 217508.77 10855.02 100.00
5.43 199199.00 31173.55 41.06 0.04 269.20 6730.00 0.58
惠州10.89 93834.16 8616.54 19.34 1.90 15780.22 8305.38 34.07
上海3.46 60898.19 17651.65 12.55 0.84 14308.82 17034.31 30.89
成都10.22 105107.80 12833.68 21.67 1.21 15189.64 12553.42 32.80
大连4.33 26047.71 6015.64 5.38 0.12 767.87 5906.69 1.66
合计34.33 485086.86 15036.79 100.00 4.11 46315.75 11269.04 100.00
都和大连区域，个中，2012 年和2013 年成都会发卖收入进献度最大，成都会发卖
收入合计占比区别为54.48%和73.46%。2014 年公司正在成都的发卖占比为21.67%，
比重显然低落；2012 年～2014 年及2015 年1～3 月，公司正在上海的发卖占比区别
为12.21%、12.91%、12.55%和30.89%，有所摇动；2012 年～2014 年及2015 年1～
3 月，公司正在大连的发卖占比区别为5.49%、6.48%、5.38%和1.66%，比重较幼且
呈低落趋向；2012 年～2014 年，公司正在深圳及东莞的发卖占比区别为27.82%、7.15%
和41.06%，比重摇动较大，2014 年，因为深圳中洲控股金融核心项目（SCC）B 座
合同发卖金额为19 亿元，均匀合同发卖价值为43037.90 元/平方米，成为公司最
大的利润延长点，也使得公司正在深圳及东莞区域的发卖占比跃升至41.06%。2015
年1～3 月，公司正在深圳及东莞的发卖占比为0.58%；自2014 年起，公司房地产开
发营业进入惠州区域，2014 年，惠州均匀合同发卖价值为8616.54 元/平方米，销
售面积为10.89 万平方米，合同发卖金额为9.38 亿元，发卖占比为19.34%。
从发卖价值来看，2012 年～2014 年，公司均匀合同发卖价值区别为10773.26
元/平方米、10855.02 元/平方米和15036.79 元/平方米。2015 年1～3 月，公司平
均合同发卖价值下调至11269.04 元/平方米。这一方面是跟着宏观策略处境及商场
行情的变更，公司不息调节发卖战略；另一方面是由于差别年份公司发卖房产类型
截至2015 年3 月末，公司正在售项目18 个，2015 年1～3 月公司房地产项目已
发卖金额4.63 亿元，尚可发卖面积56.85 万平方米,为公司改日短期内经生意绩的
年正在成都的发卖占比力高,2014 年公司正在惠州的发卖占比迅疾晋升，存正在必然的区
域荟萃危急。跟着深圳及周边区域项目开荒的加快，公司房地产发卖的区域散布有
从2012 年至2015 年3 月末，公司重要完成项目有天府半岛城国2 期和3 期、
表7: 2012 年～2014 年及2015 年1～3 月公司重要已完成项目环境
7.72 居处2010/5 2011/11 20.82 298 0.57 96.98
9.54 居处2011/9 2013/9 23.09 255 0.76 96.13
2.13 居处2011/7 2012/8 5.70 252 0.25 95.40
成都南熙成都高新区1.56 贸易2012 2013/8 4.68 416 3.33 15.70
5.37 居处2011/9 2012/9 7.06 2342 1.07 81.83
0.67 居处2012/3 2012/8 0.82 1251 0.00 100.00
8.89 居处2013/3 2014/12 11.99 1120 0.60 94.95
2014/5 2015/2 23.33 1746 0.00 100.00
年重要已完成项目中，天府半岛城国2 期和3 期、都会阳光谷4 期、东莞长城世家
2 期、上海珑湾1 期、上海中环墅2 期、惠州央筑花圃和深圳长城里程故里为居处
地产，成都南熙里E2 贸易街二期为贸易地产，中洲控股金融核心为写字楼、客栈。
从已完成项主意区域构造来看，公司已完成项目重要散布正在成都、上海、深圳、
惠州及大连，从各散布区域筑设面积占比来看，个中成都占比力大，其次是惠州和
环境较好，个中成都天府半岛城国2 期和3 期、东莞长城世家2 期和深圳长城里程
故里的发卖进度区别为96.98%、96.13%、88.72%和93.72%，项目回款环境优越；
上海长城中环墅2 期项目类型为联排别墅，单户面积为468 平方米和475 平方米，
发卖单价为33000 元/平方米，单套售价约合1500 万元。受表地供需地步变更和银
行针对别墅按揭贷款较少的影响，前期发卖环境不佳；从此公司调节片面房源售价，
截至2014 年11 月中旬，该项目业已一起发卖，结算体例以业主一次性付款为主。
正在贸易地产已完成项目方面，成都南熙里E2 贸易街二期项目位于成都高新区
天久北巷，商铺因户型、场所差别，筑设面积从126.25 平方米到1227 平方米不等，
发卖单价从每平方米10580 元到71000 元不等，片面商铺由于整套售价过高导致其
正在写字楼已完成项目方面，中洲控股金融核心位于深圳市南山贸易文明核心6，
占地面积2.57 万平方米，总筑设面积23.33 万平方米，总投资34.53 亿元。中洲
控股金融核心为A 座和B 座双子塔筑设，个中A 座筑设高度300.80 米，共计61
层，7～40 层为甲级写字楼，43～61 层为万豪客栈；B 座筑设高度156.00 米，共
计34 层，1～4 层为贸易配套，5～34 层为写字楼。中洲控股金融核心全部容积率
面积为16.15 万平方米，个中客栈筑设面积为48245.48 平方米，办公筑设面积
6 深圳市南山贸易文明核心为深圳西部的贸易核心、商务核心和文明核心，占地135 万平方米。
68157.25 平方米，商务公寓筑设面积为44145.02 平方米，贸易筑设面积为993.45
平方米。截至2015 年3 月末，除公司自持11.75 万平方米办公、客栈和贸易片面
表，该项目已发卖完毕。研商到周边项目售价均正在5 万元/平方米以上，写字楼租
截至2015 年3 月末，公司房地产正在筑项目共计9 个，总计划筑设面积约163.55
万平方米；估计总投资额（含土地款）144.05 亿元，已投资额（含土地款）66.58
2013/12 2015/7 3.76 17.82 15.25 11.03 2014/9 3.32 3.61 72.28 24.63
2013/3 2015/6 3.27 10.81 6.83 5.52 2014/6 2.96 4.89 81.65 42.65
2014/5/ 2015/11 1.64 6.21 4.05 1.80 2015/8 - - 41.40 -
2013/5 2015/8 4.27 8.20 2.91 2.10 2014/6 2.81 1.64 70.45 35.64
2012/12 2016/3 8.82 27.60 15.20 11.08 2014/8 3.22 2.88 67.85 16.57
2014/5 2016/3 4.01 15.68 6.25 2.78 2015/3 - - 47.30 -
2014/10 2018/12 6.65 41.39 66.28 28.15 2016/4 - - 42.47 -
2013/3 2015/6 7.94 24.45 13.74 13.74 11.37 9.75 -- 100 63.59
中洲里程居处2014/1 2016/4 4.51 11.39 13.53 9.28 2015/3 - - 68.81 -
合计- - - 44.87 163.55 144.05 66.58 - 12.31 13.02 - -
公司正在筑项目位于成都、上海、大连、惠州及深圳市。截至2015 年3 月末，
公司正在筑项目中惠州、深圳、成都、上海和大连区域正在筑面积占当期正在筑项目计划
总面积的比重区别为41.41%、25.31%、10.9%、17.37%和5.01%。同时，公司贸易
正在惠州市，公司重要正在筑项目为惠州湾上花圃、惠州天御项目B 地块和央筑花
惠州湾上花圃为别墅和高层居处项目，占地8.82 万平方米，计划筑设面积
27.60 万平方米，开工岁月为2012 年12 月，估计总投资额15.20 亿元。截至2015
年3 月末，项目已投资11.08 亿元，资金由来一起为自有资金。该项目估计落成时
间为2016 年3 月，截至2015 年3 月末，施工进度为67.85%，尚需参加资金4.12
亿元。项目已于2014 年8 月开盘，截至2015 年3 月末该项目发卖进度为16.57%，
正在筑和正在售楼盘较多，楼市库存压力较大，但公司惠州湾上花圃项目地舆场所良好，
周边配套措施具备，发卖环境优越。惠州湾上花圃二手房均价近一年保留正在10900
元/平方米，比惠州其他楼盘均价凌驾2000～3000 元，加之公司拿地本钱较低，预
期SOHO 办公项目，均位于上海浦东新区惠南镇。个中，上海珑湾二期居处项目占
地面积3.27 万平方米，计划筑设面积10.81 万平方米，开工岁月为2013 年3 月，
估计总投资额6.83 亿元。截至2015 年3 月末，项目已投资5.52 亿元，个中1.33
亿元由来于中国农业银行上海南汇支行开荒贷款。项目估计落成岁月为2015 年6
月，截至2015 年3 月末，施工进度81.65%，尚需参加资金1.31 亿元。该项目已
于2014 年6 月开盘，截至2015 年3 月末，发卖进度为42.65%，发卖均价为16170
65.00%。该项目原为子公司深圳市长城物流有限公司持有的物业，2010 年经深圳
市当局同意实行更新改造，公司已缴纳6.92 亿元地价款。深圳笋岗都会归纳体项
目位于深圳市罗湖区笋岗－净水河片区，土地面积为6.65 万平方米，计划筑设面
积为41.39 万平方米，盘算总投资66.28 亿元。截至2015 年3 月末，该项目已投
资28.15 亿元，个中2015 年一季度新增拆迁积累款19.00 亿元，导致土地累计投
资为26.50 亿元，工程累计投资1.49 亿元，施工进度为42.47%。该区域正在售居处
新盘较少，办公楼也较为老套，遵守周边二手房发卖价值正在4 万元/平方米摆布，
公司自持面积占65.00%的比例揣测，估计该项目畴昔可发作发卖收入41.15 亿元，
正在成都会，公司重要正在筑工程为成都攀成钢3 号地块。该项目位于成都会锦江
区攀成钢片区、沙河以西、双桂道以南，属于高层居处项目。项目占地面积3.76
7 2014 年7 月31 日，深圳市同致诚土地房地产估价照顾有限公司出具了该项目土地运用权价值评估讲述，
估价项目名称为深圳市罗湖区泥岗东道与宝岗道交汇处H302-0090 号贸易用地，普及堆栈用地及H302-0091
号贸易性办公用地，仓储用地共2 宗土地的土地运用权价值评估，于估价基准日的土地运用权价钱合计
万平方米，计划筑设面积17.82 万平方米，开工岁月为2013 年12 月，估计总投资
额15.25 亿元。截至2015 年3 月末，该项目已投资11.03 亿元，个中4.52 亿元来
源于中国安定银行成都分行开荒贷款。项目估计落成岁月为2015 年7 月，截至2015
年3 月末，施工进度为72.28%，尚需参加资金4.22 亿元。该项目已于2014 年9
月开盘预售，当发卖均价为10180 元/平方米。近年来成都会房价较为安稳，估计
大连瓦房店市钻石街，为幼高层居处。项目占地面积4.27 万平方米，计划筑设面
积8.20 万平方米，开工岁月为2013 年5 月，估计总投资额2.91 亿元。截至2015
年3 月末，项目已投资2.10 亿元。项目估计落成岁月为2015 年8 月，截至2015
年3 月末，施工进度70.45%，尚需参加资金0.81 亿元。该项目已于2014 年8 月
开盘，截至2015 年3 月末，发卖进度35.64%，发卖均价为5837 元/平方米。研商
墅用地（宗地号为A806-0001），原占地面积28.44 万平方米，计划维持别墅项目。
1994 年，公司控股子公司深圳市华电房地产有限公司与海口创世纪旅业兴盛
有限公司（下称“创世纪公司”）缔纠合同，商定与创世纪公司协同投资开荒“黄
金台山庄”项目。创世纪公司为开荒本项目向银行借债4500 万元，其子公司深圳
市宝东地产开荒有限公司（以下简称“宝东公司”）以“黄金台山庄”项目土地使
用权为该借债作了典质担保。后因创世纪公司未依约还款，“黄金台山庄”项目土
地运用权于2001 年12 月30 日被广州市中级黎民法院查封，至今尚未解封。2007
年1 月，华电公司与创世纪公司和其他闭联方缔结了《债务重组公约》，华电公司
后因当局计划调节，该地块于2013 年2 月25 日被深圳市计划和领土资源委员
会认定为闲置土地。同时，因为深圳市当局修筑深圳北站时占用项目用地17.69
万平方米，该项目现存土地面积9.01 万平方米。对付当局征用的项目用地，深圳
市当局答应将遵守等价钱规定实行收地积累，而等价钱积累很有能够通过升高容积
率来实行。公司盘算于2016 年对该项目实行开荒，假设许可盈利地块遵守较高的
容积率5 实行计划维持，总筑设面积为44.75 万平方米，遵守周边二手房发卖价值
正在3 万元/平方米摆布，估计该项目改日发卖收入为134.25 亿元，项目预期收益较
好，但研商到公司与深圳市当局对该项主意积累公约暂未落实，项目开荒还存正在一
8 2014 年10 月22 日，深圳2014 年首块栖身用地——位于龙华新区民治服务处辖区的A802-0305 宗地以
46.80 亿元的总价成交，楼面地价25094 元/平方米，地面地价100328 元/平方米，溢价率85.35%，成为深
圳最新的栖身用地“地王”。公司深圳黄金台项目地舆场所位于该“地王”朝南3 公里处。
惠州央筑二期居处、贸易2017 年今后- 51.00 - 6.74 -
高层居处2015/9 2017/12 44.95 20.49 2.27 2016/3
成首都南项目高层居处2015/9 2018/12 57.20 37.84 10.84 2015/8
州市近年来房价下跌和库存压力较大，拟筑项目预期收益的实行存正在必然的不确定
性，但公司正在惠州市已开荒的重要项目预售环境较好，为后续项主意开荒打下了一
深圳黄金台项目开荒还存正在必然的不确定性，同时惠州市拟筑项主意预期收益易受
地贮藏，以晋升公司筹办领域和优化区域构造。2012 年公司新增土地贮藏3.76 万
平方米，2013 年公司无新增土地，重倘若因为股东组织发作巨大变更，公司正在部
分巨大项目决定有所延后所致。2014 年，公司新增土地7 块，个中惠州市四块，
上海新场项目两块，成都银河湾一块。公司正在惠州市的新增土地中，惠州央筑花圃
二期和惠州康威地块是公司通过向股东收购其部下的房地产企业股权的体例得到
10。截至2015 年3 月末，公司尚未开荒土地贮藏面积合计62.50 万平方米，总成交
价28.90 亿元，已一起支拨土地款，除深圳龙华黄金台项目表均得到土地证。
10 2014 年5 月10 日，公司受让惠州中洲投资有限公司持有的惠州市康威投资兴盛有限公司100%股权、惠
州中洲置业有限公司5%股权、惠州市昊恒房地产开荒有限公司5%股权以及中洲地产持有的惠州中洲置业有
表10: 2012 年～2014 年及2015 年1～3 月公司新增土地贮藏环境
从土地价款来看，成都银河湾项目土地价款最高为10.84 亿元；其次为上海新
大连香悦山二期居处大连瓦房店钻石街0.76 1.71 0.03 150
居处惠州三栋数码园13.28 37.17 2.76 742 招拍挂2007/3 是100
居处惠州三栋数码园3.66 10.21 0.77 751 招拍挂2007/3 是100
2.22 5.5012 0.60 1097 竞拍2007/12 是100
10 原楼面地价984 元/平方米，本项目为并购项目，另支拨了股权溢价。
11 原楼面地价780 元/平方米，本项目为并购项目，另支拨了股权溢价。
较低。截至2015 年3 月末，公司贮藏项目整个土地得到本钱折合楼面价为约
1039.86 元/平方米。分区域来看，惠州、深圳、上海和大连区域贮藏项主意土地
本钱折合楼面价区别约为每平方米830.74 元、1249 元、5718 元和150.29 元。其
中，因为拿地岁月较早，公司位于深圳和大连的贮藏土地价值很低，拥有显然的价
公司自持客栈为寰宇首家5A 级“中国绿色饭馆”——深圳圣廷苑客栈，由公
司部下子公司深圳圣廷苑客栈有限公司筹办。深圳圣廷苑客栈位于深圳市福田区华
强北，2001 年开业，2008 年通盘升级翻新，客栈筑设面积12.65 万平方米，公司
自持面积6.13 万平方米，客栈具有528 间客房，个中主楼291 间，世纪楼237 间，
房间价值正在每间799 元/天至2200 元/天不等，月均匀入住率到达67.19%。
2012 年～2014 年及2015 年1～3 月，公司圣廷苑客栈收入区别为2.21 亿元、
截至2015 年3 月末，公司本部及部下物业公司深圳市圣廷苑客栈统治有限公
司等子公司统治物业项目25 个，出租面积达24.79 万平方米，均为公司己方开荒
租赁营业方面，截至2015 年3 月末，公司持有贸易物业可出租面积合计约
24.79 万平方米，重要征求长兴大厦、长无边厦、长源楼、长青楼、长安花圃裙楼
及中洲金融核心等，均位于深圳市，另有位于成都的南熙里E2 贸易街等项目。物
业类型重要荟萃于写字楼、商铺和车位，目前以上贸易物业租赁筹办环境优越。2012
年～2014 年，公司区别实行租赁收入1.37 亿元、1.29 亿元和1.19 亿元；2015 年
1～3 月，实行租赁收入0.31 亿元。物业统治方面，跟着公司房地产开荒领域和竣
工交付项主意接连弥补，物业统治营业收入流露稳步延长态势，2012 年～2014 年，
公司区别实行物业统治收入0.19 亿元、0.12 亿元和0.15 亿元；2015 年1～3 月，
截至2015 年3 月末，公司总股本47892.61 万股，深圳市中洲房地产有限公司
公司遵守《公执法》、《证券法》、《上市公司执掌标准》等的哀求，拟订了《公
司章程》，创筑了征求股东大会、董事会、监事会和筹办统治层的法人执掌组织。
事会由9 名董事构成，设董事长1 人，副董事长1 人，董事会成员中征求3 名的独
立董事。董事会聚会有过折半董事出席方可举办，表决实行一人一票造，作出决议
必需经全面董事的过折半通过。公司监事会由5 名监事构成，征求2 名职工代表监
事。监事会设监事会主席1 名，由全面监事过折半推举发作。公司设总裁1 名，由
董事会聘任或解聘；公司总司理、副总司理、财政肩负人、董事会秘书为公司高级
中洲控股遵照实质筹办必要，设立了财政部、审计危急部等14 个本能部分，
构造架构图详见附件四。公司正在资金统治、运营统治、项目统治以及内部监视等方
确的法则，创筑了苛肃的授权审批顺序，加强资金营业的团结统治，目前公司已造
定闭联的轨造，鲜明公司的资金统治、结算哀求，确保资金运动平安有用运转。
划编造、审批、践诺和监控，苛控项目开荒维持的里程碑节点、经过监控、动态跟
踪，并纠合月度运营聚会、完美项目启动会、阶段效果评审会等聚会统治系统，及
时把握项目动态，加强经过有用监视及接连跟踪，确保公司有用、有力地饱动项目
正在项目统治方面，公司拟订了《战术采购统治功课指引》、《工程质地统治功课
指引》、《工程供方统治功课指引》和《工程结算统治功课指引》等，合用于公司及
部下子公司工程项目计划、勘测、监理、施工及资料设置方面的招标采购。公司产
品计划核心和运营统治核心遵照开荒项目环境，正在每年岁首编造荟萃采购项目规
内部审订方面，公司遵照《中华黎民共和国审计法》、《审计署闭于内部审计工
作的法则》、《深圳市内部审计措施》、《深圳市证券营业所上市公司内部管造指引》、
《中国内部审计标准》等法令法则，纠合控股公司内部审计的实质环境，正在2014
年度修订完美了《审计统治轨造》和《内部管造评级手册》，并接踵拟订出台《资
金统治措施》、《工程结算统治功课指引》、《工程进度款统治功课指引》等轨造。
公司董事长、总裁姚日波，47 岁，本科，帮理工程师；曾任中信房地产股份
有限公司常务副总裁、党委委员；中信房地产股份有限公司副董事长、总裁、党委
副书记；中信集团总部大楼指使部常务副总指使，中信和业投资有限公司董事长，
中信房地产股份有限公司副董事长、党委委员；现任公司董事长，兼任公司总裁。
公司副董事长谭华森，53 岁，硕士，高级经济师；曾任任中信(深圳)惠州控
公司副总裁张跃千，52 岁，硕士；曾任合生创展房地产集团有限公司，广东
珠江投资集团有限公司工程招标与预算统治核心总司理，广东珠江投资集团有限公
公司财政总监尹善峰，49 岁，硕士，管帐师，曾任深圳市科技工业园总公司
财政部副司理、司理，公司总司理帮理；现任公司财政总监，董事会秘书和副总裁。
截至到2014 岁终，公司共有正在人员工1217 人。按学历划分，大专及以放学历
占72.30%，本科及以上学历占27.70；按岗亭划分，统治职员占13.36%，研发人
员占比24.31%，发卖职员占7.66%；按年纪组织划分，30 岁以下职员占34.70%，
30 至50 岁职员占比32.80%，50 岁以上职员占比32.50%。
宅开荒为主，辅以优质贸易地产，精选优质资产持有运营，实行公司迅疾稳当兴盛。
据有率。另一方面，公司以区域兴盛战略为诱导，持续深耕珠三角、长三角、中西
部三个区域中央都会——深圳、上海、成都会，同时也踊跃做好其他都会的商场拓
展职业。公司坚守“居处开荒为主，贸易地产为辅”的产物战术诱导思念，每个项
形式左右开弓，逐鹿性与非逐鹿性拿地相纠合，自己拓展与控股股东表部资源注入
中洲控股供应了2012 年～2014 年团结财政讲述和2015 年一季度团结财政报
表。个中，瑞华管帐师事宜所13（卓殊普及合股）对2012 年～2014 年的财政数据
实行了审计，并出具了准则无保存定见的审计讲述；2015 年一季度财政报表未经
截至2015 年3 月末，纳入公司团结报表规模的子公司合计25 家。2012 年公
司新设立了成都中洲锦江地产有限公司14，并纳入当年团结报表规模；2013 年公司
新设立了深圳市圣廷苑物业统治有限公司；2014 年公司新纳入团结规模的子公司
有4 家，区别为惠州市康威投资兴盛有限公司、惠州中洲置业有限公司、惠州市昊
恒房地产开荒有限公司和成都会银河湾房地产开荒有限公司。截至2015 年3 月末，
2012 年～2014 岁终，公司资产总额逐年延长，区别为75.17 亿元、79.98 亿
元和161.96 亿元，年均复合延长率为29.16%。截至2015 年3 月末，公司资产总
公司资产以滚动资产为主。2012 年～2014 岁终，公司滚动资产占资产总额的
比重区别为85.44%、88.21%和93.22%；非滚动资产占比区别为14.56%、11.79%和
6.78%。截至2015 年3 月末，滚动资产占资产总额占比低落至78.73%。
2012 年～2014 岁终，公司滚动资产逐年弥补，区别为64.22 亿元、70.55 亿
元和150.98 亿元。截至2014 岁终，公司滚动资产重要由存货和货泉资金组成，占
2012 年～2014 岁终，公司存货跟着新开荒项主意不息弥补而逐年弥补，区别
为44.31 亿元、55.31 亿元和134.85 亿元，年均复合延长率为44.92%，重要系由
于公司正在筑开荒产物和拟开荒土地弥补所致。截至2014 岁终，公司存货重要由正在
筑开荒产物、完成开荒产物、拟开荒土地和商品资料组成，占比区别为67.49%、
27.82%、4.60%和0.09%。公司未计提存货减价企图。公司存货重要为正在筑和完成
的房地产开荒项目参加，这些项目总体发卖预期较好，存货质地有较强保险，但公
司存货总额较大，受房地产行业景气下行的影响，片面存货存正在必然的资产减值风
2012 年～2014 岁终，公司货泉资金逐年延长，区别为12.12 亿元、13.75 亿
元和11.37 亿元。截至2014 岁终，公司货泉资金由银行存款、库存现金和其他货
截至2015 年3 月末，公司滚动资产为127.79 亿元，滚动资产组成较2014 年
末变更不大，个中存货和货泉资金占比区别为88.22%和9.20%，合计占比达97.42%。
2012 年～2014 岁终，公司非滚动资产区别为10.94 亿元、9.43 亿元和10.98
亿元。截至2014 岁终，公司非滚动资产重要由投资性房地产、递延所得税资产、
可供出售金融资产、固定资产和永远股权投资组成，占比区别为43.57%、28.54%、
11.50%、7.45%和3.71%。截至2015 年3 月末，公司非滚动资产为34.52 亿元，较
2014 岁终大幅弥补，重倘若因为投资性房地产——中洲金融控股核心和固定资产
2012 年～2014 岁终，公司投资性房地产区别为4.70 亿元、4.89 亿元和4.78
亿元，个中受节造的资产为1.78 亿元，占投资性房地产比重的37.33%，重倘若作
2012 年～2014 岁终，公司递延所得税资产区别为2.36 亿元、2.64 亿元和3.13
亿元，呈逐年递增趋向。截至2014 岁终，公司递延所得税资产中，重要为可添补
耗费或用度、估计土地增值税和预收楼款，区别为1.16 亿元、0.94 和0.74 亿元，
2012 年～2014 岁终，公司可供出售金融资产区别为2.58 亿元、0.47 亿元和
1.26 亿元，重要为可供出售权力东西和以本钱核算的股权投资。2014 年可供出售
金融资产弥补0.79 亿元，重要为公司增持深圳市筑工（集团）股份有限公司股权
2012 年～2014 岁终，公司固定资产区别为0.71 亿元、0.85 亿元和0.82 亿元，
2012 年～2014 岁终，公司永远股权投资区别为0.38 亿元、0.39 亿元和0.41
亿元，保留幼幅延长。截至2014 岁终，公司永远股权投资余额为0.41 亿元，一起
为春联营企业的投资，正在总资产中的占比为0.25%。截至2015 年3 月末，公司长
2012 年～2014 岁终，正在筑工程区别为0.03 亿元、0.02 亿元和0.10 亿元。截
至2014 岁终，公司重要正在筑项目为中洲控股金融核心办公室装修和圣廷苑客栈改
截至2015 年3 月末，公司非滚动资产组成较2014 岁终有所变更。截至2015
年3 月末，公司投资性房地产为17.57 亿元，比2014 岁终弥补267.24%，重要原
因是2015 年2 月中洲控股金融核心项目落成，新增出租的写字楼和贸易裙楼项目。
公司固定资产1.85 亿元，比2014 岁终弥补126.21%，重倘若因为中洲控股金融中
心项目落成，新增自用的办公写字楼所致。公司正在筑工程9.57 亿元，比2014 岁终
弥补9940.45%，重倘若因为中洲控股金融核心项目落成，中洲万豪客栈装修弥补
所致。公司长等待摊用度0.54 亿元，比2014 岁终弥补53.30%，重倘若新增借债
2012 年～2014 岁终，公司全盘者权力逐年弥补，区别为29.02 亿元、30.67
亿元和33.01 亿元，重倘若公司未分派利润逐年弥补和实收资金弥补所致。
截至2014 岁终，公司全盘者权力中实收资金占比14.51%，资金公积占比
17.72%，剩余公积占比12.86%，未分派利润占比54.87%，少数股东权力占比0.03%。
截至2015 年3 月末，公司全盘者权力37.62 亿元，较2014 岁终略有延长，所
有者权力组成变更不大。跟着公司非公然荒行20.00 亿元股票的竣工，全盘者权力
2012 年～2014 岁终，公司欠债总额逐年延长，区别为46.15 亿元、49.31 亿
元和128.96 亿元。截至2014 岁终，公司滚动欠债占比69.36%，非滚动欠债占比
30.64%。截至2015 年3 月末，公司欠债总额为124.68 亿元，较2014 岁终有所减
2012 年～2014 岁终，公司滚动欠债区别为27.95 亿元、33.61 亿元和89.44
亿元。截至2014 岁终，公司滚动欠债重要由预收金钱、其他应付款、应付账款和
一年内到期的非滚动欠债组成，占比区别为39.48%、23.56%、15.66%和11.94%。
2012 年～2014 岁终，公司预收金钱区别为6.31 亿元、5.88 亿元和35.32 亿
元，重要为预收房地产发卖款。截至2014 岁终，预收房款重要为中洲控股金融中
心、惠州央筑1 期、大连都会阳光、成都中心城国、成都半岛城国项目、上海珑湾
2012 年～2014 岁终，公司其他应付款区别为8.14 亿元、10.35 亿元和21.08
亿元。截至2014 岁终，公司其他应付款重要为应付股权进货款、土地增值税企图
金和押金保障金等，个中，应付股权进货款占其他应付款的比例为75.88%。
2012 年～2014 岁终，公司应付账款逐年低落，区别为4.28 亿元、5.05 亿元
和14.00 亿元。截至2014 岁终，公司应付账款重倘若应付工程款，个中对闭系企
2012 年～2014 岁终，公司一年内到期的非滚动欠债区别为4.12 亿元、7.84
亿元和10.68 亿元。截至2014 岁终，公司一年内到期的非滚动欠债一起为一年内
截至2015 年3 月末，公司滚动欠债为77.43 亿元，组织变更不大，但较2014
岁终略有低落，重倘若因为中洲控股金融核心项目落成结算，公司预收金钱由2014
岁终的35.31 亿元低落至2015 年3 月末的21.16 亿元所致。
2012 年～2014 岁终，公司非滚动欠债逐年弥补，区别为18.20 亿元、15.70
亿元和39.51 亿元。截至2014 岁终，公司非滚动欠债重要由永远借债组成。截至
2014 岁终，公司永远借债较2013 岁终延长151.58%，重要源由是公司新增西藏信
托、工商银行贷款等。截至2015 年3 月末，公司非滚动欠债为47.25 亿元，永远
借债占比为99.98%，大片面为项目贷款。从贷款品种看，银行借债39.03 亿元，
信任借债19.39 亿元。信任借债克日组织为2 年或5 年，银行借债克日组织均正在3
年以上，个中维持银行深圳分行的借债克日为5 年，重倘若用于深圳中洲控股金融
核心的维持；农业银行深圳国贸支行的借债克日为14 年，重倘若深圳市长兴大厦、
长无边厦筹办性物业典质贷款13.60 亿元；公司永远借债与房地产企业单个项主意
维持银行深圳分行2011/8/18 2016/2/18 6.00 基准上浮10%
西藏信任有限公司2014/5/30 2016/5/27 5.00 11%
农业银行上海南汇支行2014/2/24 2017/2/23 1.33 基准上浮10%
包商银行深圳分行2014/11/26 2016/11/26 4.80 11%
中信银行惠州分行2013/4/26 2016/4/26 0.37 6.50%
民生银行深圳分行2015/2/13 2018/2/4 3.40 基准上浮40%
渤海国际信任有限公司2015/2/16 2020/2/15 13.00 10.35%
农业银行深圳国贸支行2014/1/28 2028/10/27 9.28 基准上浮10%
农业银行深圳国贸支行2014/3/5 2028/11/28 4.32 基准上浮10%
工商银行深圳罗湖支行2014/9/29 2019/9/28 5.00 基准上浮15%
安定银行成都分行2015/2/17 2018/2/14 4.52 基准上浮50%
四川信任有限公司2013/4/1 2015/9/29 1.39 15.00%
2012 年～2014 岁终，公司一起债务区别为22.83 亿元、23.59 亿元和50.68
亿元，个中短期债务占比总体呈低落趋向，区别为22.21%、33.46%和22.06%，主
要由一年内到期的非滚动欠债组成；永远债务占比总体上升，区别为77.79%、
2012 年～2014 岁终，公司资产欠债率区别为61.39%、61.65%和79.62%，若考
虑到预收账款和收入结转身分，调节后的资产欠债率15区别为55.34%、56.44%和
66.07%；永远债务资金化比率区别为37.96%、33.86%和54.48%；一起债务资金化
截至2015 年3 月末，公司资产欠债率为76.82%，调节后的资产欠债率为
67.89%，较2014 岁终略有低落；一起债务为58.72 亿元，个中短期债务和永远债
务占比区别为19.56%和80.44%；一起债务资金化比率和永远债务资金化比率区别
为60.95%和55.66%，永远债务弥补导致债务压力有所加重。但公司告成非公然荒
行20.00 亿元清偿金融机构借债后，公司欠债总额将显然低落，债务压力随之低落。
公然荒行20.00 亿元后，公司一起债务将显然低落，将有用晋升公司的净资产领域
和资金气力，低落公司的资产欠债率，优化财政组织，加强公司的抗危急材干。
公司与各大贸易银行创筑了优越的合营闭联，截至2015 年3 月末，公司得回
的银行授信总额为87.33 亿元，个中已运用授信额度为70.37 亿元，未运用的授信
截至2015 年3 月末，公司对表担保余额为2.50 亿元，担保对象为深圳中洲集
15 调节后资产总额=财政报表资产总额-预收账款*（1-当期归纳毛利率）；调节后欠债总额=财政报表欠债总
2012 年～2014 年，公司生意收入区别为26.98 亿元、22.13 亿元和30.33 亿
元，年均复合延长率为3.97%；生意本钱区别为13.63 亿元、11.40 亿元和17.38
亿元，整个呈上升趋向；公司生意利润率总体略有下滑，区别为31.39%、32.04%
和28.77%。2015 年1～3 月，公司生意收入为20.53 亿元，生意本钱9.52 亿元，
2012 年～2014 年，公司功夫用度逐年延长，区别为2.97 亿元、3.00 亿元和4.05
亿元，占生意收入的比重区别为11.01%、13.59%和13.34%，略有摇动。2014 年，
公司功夫用度中发卖用度、统治用度和财政用度占比区别为4.84%、5.11%和3.38%。
2015 年1～3 月，公司功夫用度1.04 亿元，占生意收入的比重为5.08%。
2012 年～2014 年，公司生意利润呈逐年上升态势，区别为5.68 亿元、5.86
亿元和4.92 亿元；利润总额也逐年延长，区别为5.67 亿元、5.85 亿元和4.91 亿
元；公司投资收益区别为0.19 亿元、1.77 亿元和0.20 亿元。其。
支付宝转账赞助
支付宝扫一扫赞助
微信转账赞助
微信扫一扫赞助