中集集团：前海地块价值兑现中集集团价值几何？

　　10月9日黄昏，中集集团宣布通告，集团全资子公司南方中集与深圳规土委、前海解决局，针对中集位于前海的三块宗地的土地整备题目，签定了《土地整备框架造定书》。这三块宗地原为中集厂房的工业用地，现依据前海地域的开荒策划，必要转用于贸易开荒。三块宗地面积合计52.4 万平方米，土地工转商的增值收益将服从前海解决局60%、南方中集40%的比例实行分享。该通告评释，前海地块的工转商过程已进入骨子性操作阶段。

　　这个工转商策划原本仍旧算是个汗青题目，2015年广东自贸区深圳前海蛇口片区获批，招商局集团、中集集团、西部物流就被以为是最大的受益者，由于它们是前海区域内的三大“田主”。招商局集团、中集集团、西部物流，共占前海片区用地的32%。原来该当风生水起，但15年却正值航运由盛转衰的一年，伴跟着大牛市，中集集团从15年3月的低点一起上涨到汗青最高的23.18港元，涨幅跨越50%。

　　但好景不长，15年7月，牛市中断，航运墟市快速恶化，中集集团就开启了下跌行情，加上16年中集安瑞科收购南通平静洋的腐朽，股价一度跌到唯有8.56港元，功夫前海的策划就此弃捐，到17年，航运的好转兑现的事迹推动股价有所反弹，PB回到汗青中枢，但这个时刻，粗略率前海策划的预期对股价的影响仍旧微乎其微，以是现正在的股价粗略率是还没宽裕反应地块的价钱。

　　早正在2014年，中集集团总裁麦伯良正在2014年股东大会上曾展现，该公司正在前海地块的贸易价钱正在700亿元到800亿元，这意味着将再造1到2个中集，并展现，况且还说公司的底线即是当局和企业各一半，且不会等太久。不过，理念很丰润、实际很骨感，事件的进展并没有董事长念得那么疾，一半半好处的对分也是太笑观，但无论怎么，今时今日，地块究竟可能取得盘活，那么，是时刻好雅寓目这家公司了。

　　目前中集集团具有近30 平方公里土地储蓄。此中，深圳前海（52.4 万平米）、深圳太子湾（6.4 万平米）、深圳坪山（82.0 万平米）、上海宝山（17.8 万平米）等重心地块正正在饱动土地工转商。公司土地工转商项目已进入骨子性操作阶段，宝山地块和太子湾地块的徙迁抵偿造定仍旧于16 年12 月和17 年8 月缔结，宝山地块和太子湾地块的徙迁抵偿造定仍旧正在2016 年12 月和2017 年8 月缔结。

　　这回告终的是前海地块的框架造定。依据公司前期策划，深圳前海项目：谋略筑成以海洋财富任事、金融、科技财富等为重心的贸易中央区，也即是从过去的工业用地转为商用用地。从下图可能深圳市看到贸易用处和工业用处的地块均匀地价的差异，而云云的差异仍正在扩展，现正在贸易用地粗略正在43000元/平方米，而工业用地唯有个零头，4000元/平方面，工转商就会把中央的价钱取得开释，这功夫就会有当局和企业之间的博弈，而造定章是博弈的结果。

　　看看造定的完全实质，最闭节的实质是，以2015 年1 月1日为分水岭，分辩评估原策划要求下和新策划要求下的土地价钱。后者与前者的差值即为土地增值收益。土地增值收益正在扣除战略性刚性支拨后，前海解决局将取得60%的收益，公司将取得40%的收益。云云可能解析为，工业用地升值片面归中集集团，而工转商片面则是中集集团以15年1月为基准的60%的股权的股权为价格来换的工转商的价钱差额，鉴于贸易土地的升值幅度远远高于工业土地，以15年的的40%来算对中集集团无疑是有利的，反过来说，前海解决员准许给与这个条例，除了大概过去的合约支配，更有大概是前海解决局将会我方永久持有60%的收益权，而不是回售给中集集团，ZF依旧要局面的。

　　依据深圳前海解决局数据，基准日邻近前海闭联贸易用地的土地每平方米约为12 万/平方米（17年9 月约为23 万/平方米），邻近的工业用地的土地面积约为0.3 万/平米，而依据官方数据，07 年前海的工业地不跨越0.05 万/平方米。

　　正在扣除5%的闭联支拨，工业用地升值片面07 年到基准日出现的增值收益为12.45亿公民币支配。正在中集集团角度，正在工转商，以基准日为估值准绳，四六分成后，公司享有的土地价钱增值达245.2亿元.

　　以近期（17年9月）的代价来算，商用地23万元支配，工业地0.5万支配，费率5%，四六分成，则公司享有的土地增益为448.0亿公民币。若公司此后将不绝开荒，还将会出现价钱增值。依据通告，闭联部分仍旧附和正在前海任事区支配约5.7 万平方米供公司先期启动，此中约3.6 万平方米为先期启动项方针一期用地。

　　那么题目来了，是不是这448亿的增值能直接加到公司的市值当中？以现正在中集集团547亿的市值，涨幅迫近一倍。谜底坚信是否认的，否则各大房地产具有地块的墟市价钱加起来，市值早就涨上天了。况且因为用处是用于做贸易地产，不是卖出去，土地价钱不会直接加正在资产端，本质上，这块地起码正在短期内不会被卖出去，云云发横财正在政事上本钱很大。

　　那么，这块地的价钱显露正在折旧摊销的本钱端，中集集团就多了一个包租公身份，纯朴从包租公公司来看，PB粗略正在0.5倍支配，那么市值粗略对半折，那么加添的市值为224亿，加上改日的大概的时期、战略等等折价、不算改日创设后的升值，最最顽固估摸，拍脑袋再打个6折，为156.8亿公民币，对应现正在股价的涨幅仍有24.5%。这个估摸正在其他交易连结安祥的情景下，该当是有足够的安详边际的。

　　就好像2015年时，借使主生意务垮了，多大的利好都可能被稀释到渺视不计，股市多的是锦上添花而不是见义勇为。主营欠好，水断了，有多大个项目粗略率都是为他人做嫁衣。

　　那么中集集团谋划情形怎么，原本看股价也能晓畅粗略，从16年年末到现正在迫近70%的涨幅，乘的即是事迹好转的风。

　　中集集团2017 年中报显示，公司上半年告终收入333.9 亿元，同比延长41.8%，告终归母净利润7.9 亿元，上年同期为亏空3.8 亿元，告终扭亏为盈。除了16年中集安瑞科与南通平静洋的大幅度减值的影响的消弭，各首要交易的好转更是中集集团的股价上涨的出处。

　　集装箱交易方面：跟随环球航运苏醒，集装箱行业连接高景气。比来的集装箱指数CCFI有所低落，但这种低落是由于船运需要的加添，而不是需求的低落，本质上，国际航运量上的平昔有所上升。跟着公司水性漆临盆线改造告终，产能渐渐开释，集运改行的苏醒及水性漆环保自律条约的施行鼓动了集装箱的量价齐升，2017 年上半年公司一般干货集装箱累计发售53.57 万TEU，同比加添124.80%，环球20英尺干货箱代价从2016年1月最低点1276 美元/TEU提拔至2017年3月2250美元/TEU，涨幅76.3%。2017 上半年公司集装箱交易告终营收100.49 亿，同比延长105.14%，净利润6.81 亿，客岁同期亏空1.40 亿，毛利率比拟客岁同期提拔3.5个百分点。

　　中集集团不绝行为环球集装箱成立龙头，有本事告终代价向下传导，中集1-5 月集装箱均匀销量为8.3 万箱，6 月临盆线环保改造告终，有用产能取得开释，6、7、8 月的集装箱销量为11.9 万、12.4 万、14.3 万箱，可能看到6月份筑成的环保线改造告终带来了产能开释，事迹有着向上弹性起码能连结上半年的势头。

　　道途运输汽车方面：2017年上半年公司告终销量8.15 万台，同比延长 39.90%，告终营收97.20 亿元，同比延长38.59%，净利润5.68 亿元，同比延长56.96%。下半年国内治超、环保等战略影响成分如故存正在，这块交易平昔是中集集团延长最为安祥的交易。

　　物流交易：中集集团物流交易告终发售收入公民币37.51亿元（客岁同期：公民币32.19亿元），同比上升16.55%，告终净利润公民币5734万元，同比低落16.21%。首倘使由于国内物时髦业逐鹿激烈，供过于求，运价连接低迷，企业效益未见彰着好转，这块交易粗略率将会转型。

　　能源、化工及液态食物配备交易方面：中期告终生意收入公民币50.61亿元，同比上升16.65%，净利润公民币 5.23亿元（客岁同期：净亏空公民币10.22亿元），同比扭亏为盈。受益自然气消费强劲苏醒，能源配备交易希望大幅好转，LNG运输需求的上升以及中集安瑞科收购南通平静洋带来的协同效应希望会成为新的延长点。

　　其他交易就不再赘述。总的来说，中集集团集装箱成立、道途运输车辆及重型卡车交易的收入告终大幅延长，能源、化工及液态食物配备、空港配备、物流任事及金融交易收入连结较安定延长，房地产交易收入略有低落，海洋工程交易受行业低迷影响收入展示大幅下滑，但对满堂没有庞大影响。悉数中集集团谋划情形是矫健的况且有连接好转的势头。

　　宏观没有大题目，行业有所好转，企业斗劲安祥将会供给给中集集团安祥的境况，地块盘活将会带来股价上的利好以至估值的重估。

　　此表，公司目前具有近30平方公里土地储蓄。此中，深圳前海（52.4 万平米）、深圳太子湾（6.4 万平米）、深圳坪山（82.0 万平米）、上海宝山（17.8 万平米）等重心地块正正在饱动土地工转商。宝山地块和太子湾地块的徙迁抵偿造定仍旧于2016年12 月和2017 年8 月缔结。依据公司前期策划，这几个地块将打造差此表高端贸易开荒区。

　　深圳前海项目：谋略筑成以海洋财富任事、金融、科技财富等为重心的贸易中央区。深圳太子湾项目：谋略打造全海景超甲级6A 写字楼及顶级海景生态豪宅。深圳坪山项目：用作性命矫健财富园开荒，包罗办公、住所、财富等。上海宝山项目：项目包罗住所、办公楼、旅社等。

　　这些项目都将跟着其发达最为催化剂影响公司的股价，改日中集集团并不缺乏故事。

　　中集集团彰着地处熟行业新周期从新向上的阶段，行业内集装箱、运输车辆的寡头职位无法踌躇，中集集团过去半年强劲的走势粗略率会由于行业的好转而不绝，而前海地块工转商将会最为催化剂改良投资者对待中集集团的预期而变成价钱重估，起码正在股价上会缓慢反映这些迟来的价钱。从此日的股价浮现来看，中集集团的出色可能仍将不绝。