近期7个关注度最高的房地产税收问题（企业所得税）

1、同一控股公司的两家全资子公司，一家子公司想把土地及地上建筑物无偿划转给另外一家子公司，请问需要交哪些税?跟普通的交易是否有区别?有没有什么政策性文件可以参考?

答：“【企业所得税】根据《中华人民共和国企业所得税法》规定：“第十条在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：……(五)本法第九条规定以外的捐赠支出;”

【增值税】根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定：“第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

【土地增值税】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税……第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。”

【印花税】根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。

【契税】根据《广东省契税实施办法》(广东省人民政府令第41号)规定：第二条在我省境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例、细则和本办法的规定缴纳契税……第三条本办法所称转移土地、房屋权属是指下列行为：……(四)房屋赠与;……第五条契税税率为3%。”您可以根据上述文件结合实际情况进行判断。如无法自行判断，请向主管税务机关提供相关资料，由其依法进行判定。上述回复仅供参考，感谢您对本网站的支持!

来源：珠海市香洲区税务局

2、关于中山市在土地增值税清算中是采用二分法还是三分法?

答：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第十九条规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收等确定。同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

来源：中山市税务局

3、自然人以及法人以无形资产入股，需要缴纳什么税?并且如何计算，税率分别为多少?

答：1.投资者：按照转让无形资产缴纳增值税(涉及土地使用权转让适用税率9%，不涉及的土地使用权转让适用税率6%;征收率3%)。城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加分别按增值税的应纳税额的7%、3%、2%计征。对收入减除该资产原值及合理税费后的余额作为所得额征收所得税(个人所得税按20%，企业所得税税率25%)。按万分之五计征印花税。涉及土地使用权转让的征收土地增值税(土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。)

2.接受投资企业：按万分之五计征印花税，涉及土地使用权转让的按3%计征契税。以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。

来源：佛山市顺德区税务局

4、清远市土地增值税清算采用二分法还是三分法?

答：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》规定，清远市土地增值税清算采用二分法。

来源：清远市税务局

5、我司是珠海一家房地产企业，想问一下珠海税务局认可的土地增值税税清算时成本分摊方法有哪些：1.土地成本分摊方法认可的有哪些，2.共同成本分摊方法有哪些?

答：一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定：“四、土地增值税的扣除项目……(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”根据国家税务总局广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)(以下简称《规程》)规定：“第二十九条审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：……(二)土地出让金是否按照以下方式分摊：国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分)。”二、根据《规程》规定：“第二十八条审核扣除项目是否符合下列要求：……(三)同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除;不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊;对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。”

来源：珠海市香洲区税务局

6、a公司的自然人股东张三、李四将持有的公司股权转让给自然人王五和刘六，双方签订了股权转让协议书，原股东张三、李四缴纳了股权溢价个人所得税及财产交易印花税。但a公司名下有土地一块，原股东张三、李四在股权转让时，土地已进行了资产评估，也交了股权溢价个人所得税，请问此次股权转让是否还须就土地增值部分缴纳土地增值税?

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

来源：清远市清城区税务局

7、现有一房地产开发项目位于惠州市仲恺区，回迁物业视同销售计入增值税销项后，该视同销售收入可否作为拆迁补偿费计入增值税中进项抵扣额的土地成本里?还是计入增值税进项?

答：请您参考相关文件《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号);《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号);《中华人民共和国增值税暂行条例》等。核定自己的实际情况。因您咨询的问题涉税层面复杂，为确保您咨询的准确性，建议您携带相关资料到主管税务机关进一步咨询。