地产前融的资金退出及财税处理（土地保证金融资架构）

一、土地保证金融资架构

二、前融资金退出方式及税费分析

(一)股权转让退出

(二)减资退股

(三)清算退出

笔者按：

从8月份到现在，越来越多的地产、金融同行感觉到了监管环境的变化，最明显的主要是两个现象，一是金三系统越来越完善，开票问题越来越难;二是反洗钱监控越来越严，公转私的限制让很多企业苦不堪言。对于前融机构来说，期间收益分配一直都游离在灰色地带，尤其是涉及到资金募集的金融产品，期间收益分配所涉的开票和公转私的问题开始变得异常棘手，而以获取固定收益为目标的前融资金在退出阶段面临的问题则更加严峻。为便于说明，笔者根据我们的土地保证金融资业务的退出为例进行详细说明。

一、土地保证金融资架构

在“345融资规则”施行的背景下，目前大部分房企都在有意识地控制有息负债的增长。近两个月以来，民间借贷利率司法保护上限、345监管红线、金交所整顿通知、小贷监管通知、私募征求意见稿、金控平台监管规定等一大波新规都或多或少地对地产融资提出更严格的监管。截至当前，市面上可操作土地保证金和土地款前融的资金主要剩下外资和个别国企机构的资金。其中外资类前融放款业务主要包括境内模式以及境外模式两大类：境内模式通常由外资解决资金入境问题后与开发商在境内搭建架构进行投资;而境外模式则由外资与开发商在境外搭建离岸spv架构并资金入境投资。以下根据我们常规的业务操作架构进行举例说明：

备注：根据不同的架构设计，wfoe下是否需要设立多层spv需根据底层资产的情况灵活设置。为便于说明，此处省略资金入境的相关架构，具体内容可参考西政财富2020年5月26日发布的《外资机构境内地产前融业务的架构设计与涉税筹划》一文相关内容。

需说明的是，考虑到资金出境的成本、税费及汇率对冲的成本，外资机构在和开发商合作时会优选在境外与开发商搭建离岸spv架构，并通过开发商或其指定主体回购境外spv股权的方式实现退出。但是，对于境内搭建架构模式而言，不同的退出方式相关税费则可能千差万别。

二、前融资金退出方式及税费分析

从前融资金的放款情况来看，目前前融机构主要以固定分红(含预分红)、固定的股转价格、固定的利息(含顾问费用、咨询费用)等名义来收取开发商支付的融资成本，其中约定固定分红或固定股转价格的方式因为不涉及到开票的问题，因此在明股实债或股加债的放款架构中被大量地运用。同样地，根据我们目前的土地保证金、土地款前融放款的常规操作，明股实债、股加债基本上也是首选，其中前融的退出基本上也都绕不开在项目公司或合作公司(平台公司)的股权退出问题。而对于前融机构在平台公司或项目公司的股权退出来说，股权转让、减资退股、清算退出是最常规的三种，其中股权转让的退出形式最为便捷。

(一)股权转让退出

1.外资机构境外转让离岸spv股权方式退出

诚如上文分析所述，在我们财富中心募集的诸多外资中，考虑到退出的税费问题，大部分外资机构倾向于境外直接转让该离岸spv股权方式实现退出。以香港离岸spv为例(架构见上图模式一)，资金机构在香港转让离岸spv股权税负很低(主要是印花税)，另外，直接在境外进行股权转让款项的交割亦不涉及汇率对冲问题。

需注意的是，上述模式可能存在潜在风险，比如被认定为间接转让中国应税财产。根据《关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2015年第7号)第一条的相关规定，非居民企业通过实施不具有合理商业目的的安排，间接转让中国居民企业股权等财产，规避企业所得税纳税义务的，对应按照企业所得税法第四十七条“企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整”的规定，重新定性该间接转让交易，确认为直接转让中国居民企业股权等财产。若被认定为直接转让财产则需根据《企业所得税法》及《关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》的相关规定缴纳相应税费。

2.外资机构溢价转让所持有的wfoe股权方式退出

在上图模式二中，外资机构将其持有的wfoe的股权溢价转让给开发商境内主体，即wfoe直接变为内资公司(外转内)。在该种退出方式下，外资机构向境内企业或个人转让wfoe股权而取得的股权转让所得(转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得，其中股权成本的计算有时会涉及外币折算)需减按10%的税率预提所得税，当税收协定(安排)规定的优惠税率低于税收法规时，应以税收协定(安排)为准(注意外方自然人股东股权转让所得，依据《个人所得税法》的规定，应缴纳20%的个人所得税)。另外，根据源泉扣缴原则，需由支付股权转让价款的一方在境内代扣代缴该所得税。

举例说明：假设外资机构对wfoe的初始股权投资为1亿元，外资机构将其持有的wfoe的股权以1.1亿元转让给开发商指定的主体，对于溢价部分1000万元则需按照10%的税率预提所得税，即支付1000万元×10%=100万元的预提所得税，并且由支付股权转让款的受让方在其所在地的主管税务机关代扣代缴相应的税款。

相关依据：《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》(国税函[2009]698号)及《企业所得税法实施条例》等法规、通知等规定内容。

3.wfoe溢价转让其持有的境内拿地平台公司的股权退出

在上图模式二下，wfoe向开发商或其指定主体溢价转让其持有的境内拿地平台公司的股权，wfoe作为收取股权转让款的一方，应按照企业所得税等相关税收规定，对于股权转让溢价部分先按照25%的税率缴纳企业所得税。此外，wfoe在支付完毕股权转让溢价所产生的企业所得税后，wfoe继续对境外股东分配股息红利时需预提所得税，其中仍旧以大陆与香港为例，根据税收协定的相关安排，股息红利部分的预提所得税税率为5%。

举例说明：假设外资机构对wfoe的初始股权投资为1亿元，wfoe以股权投资方式投资于境内拿地平台公司，wfoe将其持有的境内拿地平台公司的股权以1.1亿元转让给开发商或其指定的主体，对于溢价部分1000万元wfoe先按照25%的税率缴纳企业所得税，即缴纳1000万元×25%=250万元的企业所得税，剩余750万元以股息红利形式实现出境至外资机构股东。假设该外资机构为香港公司，根据《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》第十条股息的相关内容，若外资机构对wfoe持有25%以上的股权，对于750万元股息红利需资金出境的，还应按照5%的税率预提所得税，即继续缴纳750万元×5%=37.5万元的预提所得税。

最终，对于外资机构而言，其1000万元的股权转让溢价部分应缴纳的税费为287.5万元(250万元的股权溢价部分的企业所得税+37.5万元的股息分红预提所得税);1000万元的股权转让溢价在完税后最终可出境部分为712.5万元。

4.外资机构以分红+股权平价转让方式退出

在明股实债的背景下，因前融机构收取的固定收益涉及到收费名目及是否开票的问题，因此前融机构和开发商一般都需要针对该问题提前进行确认，具体可参见西政财富2020年9月15日发布的《地产前融的融资成本问题》一文。因外资入境后从事贷款业务(主要是指股东借款)受到较多的限制，因此大部分外资都倾向于通过分红以及预分红的形式取得拿地平台公司或项目公司按季度或半年度支付的固定收益。在上图模式二中，如在项目公司未产生实际收益时由项目公司以分红款名义向wfoe预先分配固定收益部分，本金部分则以股权转让方式平价退出，则该方式在实际操作时需要注意如下两个问题：

其一，关于投资期内固定收益部分的财务处理问题。由于分红需由项目公司在存在税后可分配利润时方可向股东进行股息红利分配，因此对于明股实债类的投资，在投资期内对于固定收益部分的预分红形式的分配在财务处理上通常会先进行往来款挂账处理，考虑到后续税务问题，在一个会计年度内如果项目公司仍不具备分红条件，则原预分红挂账部分则需进行冲平操作。

在实际操作过程中，若外资机构可将收益部分集中出境，则wfoe可先将每季度或每半年收取的收益预留在境内，每年底按会计处理需要配合开发商做冲平处理，项目公司满足利润分配条件或融资到期时则配合开发商将预分红挂账处理部分在会计上按实际分红款进行调整。投资到期时，对于本金部分以平价转让股权方式实现退出。

在资金集中出境的操作层面，也有外资机构分期收取股权转让金额(股权转让的溢价即为固定收益部分)，其中对于股权转让溢价部分则先由wfoe按每季度或每半年度收取并将该部分收益先预留在境内，投资到期时则以外资机构溢价转让持有的wfoe股权方式退出，由wfoe将前期按季度或半年度收取的预留在境内的固定收益部分返还给开发商，并按照上文“2.外资机构境外溢价转让所持有的wfoe的股权方式退出”。

其二，分红系在项目公司存在税后利润后方可向股东进行分配。项目公司向拿地平台公司分红及继续分红给wfoe时，wfoe向境外股东分配股息红利并购汇出境时需向银行提交同意分红的董事会利润分配决议等程序文件以及完税的相关证明文件、经审计的财务报表等资料以确证存在税后可分配利润。为了避免存在潜在的风险，在实操时同时外资一般都需与融资方约定就该分红事项若涉及外资方的税费补缴的，该税费需由开发商补足或承担相应责任。

备注：《国家外汇管理局关于进一步促进贸易投资便利化完善真实性审核的通知》(汇发[2016]7号)六、规范直接投资外汇利润汇出管理。银行为境内机构办理等值5万美元以上(不含)利润汇出，应按真实交易原则审核与本次利润汇出相关的董事会利润分配决议(或合伙人利润分配决议)、税务备案表原件及证明本次利润情况的财务报表。每笔利润汇出后，银行应在相关税务备案表原件上加章签注该笔利润实际汇出金额及汇出日期。

在税务层面，若外资机构系注册于香港的机构，根据上文提及的《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》第十条股息的相关内容约定，若外资机构对wfoe持有25%以上的股权，对于向香港公司分配的股息红利部分应按照5%的税率预提所得税。本金部分因平价转让，则不存在企业所得税问题。

举例说明：假设外资机构对wfoe的初始投资为1亿元，境内项目公司向拿地平台公司及wfoe合计分红1000万元，wfoe所获得的该1000万元分红出境时，需预提所得税50万元(即1000万元×5%)，分红部分可出境金额为950万元。

(二)减资退股

根据国家税务总局《关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)第五条关于投资企业撤回或减少投资的税务处理的相关规定，从被投资企业撤资而取得的资产中，分三部分处理：

1.相当于初始出资的部分，应确认为投资收回——不属于应税收入;

2.相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得——属于应税收入，但免税;

3.其余部分确认为投资资产转让所得——属于应税收入。

举例说明：假设在上图模式二中，外资机构对wfoe的初始投资为1亿元，wfoe以股权投资方式投资于拿地合作公司，取得拿地平台公司49%的股权，若wfoe撤回全部投资时，合计收回1.1亿元，其中拿地平台公司未分配利润以及累计盈余公积合计500万元。对于wfoe而言，其持股49%的部分对应的未分配利润及累计盈余公积为245万元(即500万元*49%)应作为股息所得，系免税收入。对于wfoe收回的1.1亿元中，需纳税收入为剩余部分755万元(1.1亿元-1亿本金-245万元)，即wfoe以减资方式退出拿地平台公司时确认的投资资产转让所得755万元需按照25%的税率缴纳企业所得税188.75万元。因此，对于wfoe而言，可收回本金1亿元以及811.25万元的收益。

对于外资机构而言，由于其是非居民企业，对于初始投资部分1亿元本金不属于应税收入，对于811.25万元的收益部分仍旧需区分为股息所得以及投资资产转让所得。但是，目前根据大陆的相关税收法规对于股息所得免税系针对符合条件的居民企业之间，由于外资机构系非居民企业，因此对于811.25万元的收益部分应分别按照股息所得(以香港为例，大陆与香港税收协定规定的股息预提所得税税率为5%)或投资资产转让所得(预提所得税税率为10%)预提所得税方可出境。假设该811.25万元均被认定为股息所得分红出境的，则需预提所得税40.5625万元(811.25万元*5%)，最终实现出境的金额为1亿的本金以及770.6875万元的收益。

此外，根据公司法第一百七十七条关于公司减资的相关规定，公司减资需编制资产负债表、财产清单，通知债权人、公告等程序。

法规依据：国家税务总局《关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)第五条关于投资企业撤回或减少投资的税务处理的相关规定“投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回;相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得;其余部分确认为投资资产转让所得”。

《企业所得税法》第二十六条第二项规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收入。

《公司法》第一百七十七条公司减资：“公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保”。

(三)清算退出

以清算方式退出涉及到成立清算组、债权人申报债权、制定清算方案、公告等程序，通常时间周期相对较长。在税务层面，核算清算所得后(企业全部资产可变现价值或交易价格-资产净值-清算费用-相关税费)，投资方企业从被清算企业分得的剩余资产：

1.股息所得，即相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分——免税收入;

2.转让所得(或损失)，即剩余资产扣除股息所得后的余额，超过或者低于投资成本的部分——应税所得。

与减资类似，非居民企业(即外资机构)取得的股息所得部分无法像居民企业一样免税，需按照10%的税率(大陆与香港的税收协定对于股息部分适用所得税税率为5%)预提所得税等，资产转让所得部分则应按照10%的税率预提所得税。