房企尾盘商铺是否应在土增清算前处置（土地增值税清算）

房地产企业而言，土地增值税清算是一个重要的节点，但很多企业都面临一个重要问题：土增清算前，未出售的商铺是否需要统一处置参与清算?这个问题看似简单，其实深入思考还是有很复杂的，根据我们实务中处理过的案例，下面尝试为大家分析分析：

一、商铺参与统一清算与尾盘销售交税有何区别?

统一清算是按照普通住宅、非普通住宅和其他商品房三个类别各自计算增值额、增值率和应缴土地增值税，商铺和写字楼、公寓、车位等一并被并入其他商品房，也就是说如果参与统一清算，商铺的增值率将会受到其他业态产品的影响，比如说如果其他业态产品卖得比较便宜，就意味着商铺增值率可以降低，甚至在特殊情况下增值额都有可能降低，比如车位出现收入成本倒挂情况时，车位会将整个其他商品房系列的增值额拉低，这对于最终清算交税当然都是有利的。

如果商铺不参与统一清算，未来销售将不再汇总清算，而是按照清算所计算出的各个类别产品单方扣除数字直接计算扣除，比如商铺清算后销售3万元/平方，其他商品房土增清算中单方扣除为9000元，那么商铺将直接按照21000元/平方计算增值额、增值率，失去汇总作用滞后，商铺尾盘销售显然会交更多的税。

二、土增清算前商铺如何处置的三个决策点

1、商铺未来销售和现在销售税负差异有多大?

按照上面的分析，参与土增统一清算和未来单独销售单独交税可能税负会有较大差异，因此企业在面临选择时应将这个差异计算出来，并作为重要决策点进行考虑。

2、是否存在关联方转售的可能?

为了参与统一清算，企业可以考虑先将商铺转让给关联方(包括关联方企业和关联方个人)，未来如需销售，通过关联方再次对外转让，这样操作能否少缴税呢?我们来看看转售关联方如何缴税：

这里需要注意的关键是房企将商铺转让给关联方的价格如何确定，因为是关联交易，企业有冲动将价格压低，而税务机关会按照税法审核交易价格是否公允，通常税务机关审核的次序是：

第一步先看企业自己同期同类商铺转让价格比较;如果企业自身没有价格比较，第二步再看其他企业同期同类商铺转让价格比较;如果前两个都无法比较，第三步最后由税务机关进行核定征收，核定通常按照组成计税价格计算：公允价格=成本*(1+利润率)。

3、未来商铺是否计划自持?

如果未来商铺企业计划自持或运营，当然也可以有不同的自持模式：

模式一：放在房地产公司名下，直接自持，但运营可能设立新的公司(如商业管理公司或酒店运营公司)，将资产租赁给新公司;这种模式就不需要作为销售处理，也不需要参与土地增值税统一清算。

模式二：转移给新的运营公司自持并运营，该部分商铺必须参与统一土增清算，但问题的关键在于转让价格设定。

模式三：转移给关联个人自持并运营，统一必须参与统一土增清算，关键仍在于转让价格设定。

总结：商铺是否参与统一土增清算，税的考虑是第一位，但运营需要、风险考虑、资金流考虑，甚至战略思考都可能影响最终的决定。

2008年9月的解答——

受让商铺后税务登记证应该怎样变更

咨询描述：几个月前接了一门面商铺，营业执照当时已经变更为我的，但税务登记证没有变更，一直用原来的缴纳国。地税，(新手不懂，经营内容没变)，刚听一朋友说这样不行，问怎样变更?需要哪些手续?以前缴纳过的不会不算吧，谢谢!

解答内容：根据国家税务总局《税务登记管理办法》(国家税务总局令第7号)第十八条和第十九条规定：纳税人税务登记内容发生变化的，应当向原税务登记机关申报办理变更税务登记。纳税人已在工商行政管理机关办理变更登记的，应当自工商行政管理机关变更登记之日起30日内，向原税务登记机关如实提供下列证件、资料，申报办理变更税务登记：(一)工商登记变更表及工商营业执照;(二)纳税人变更登记内容的有关证明文件;(三)税务机关发放的原税务登记证件(登记证正、副本和登记表等);(四)其他有关资料。