房企开发产品完工后未取得全部发票（出包工程）

问：我公司开发的某住宅楼于2019年9月完工，出包工程合同总金额3亿元，2019年由于未最终办理结算，取得的发票总金额为2.4亿元。2020年4月取得发票1000万元，2020年7月取得发票5000万元。请问我公司2019年-2020年该如何进行会计和税务处理？

分析：该住宅楼截止2019年9月30日，开发成本归集的成本费用除已经取得发票的外，还包括已经结算尚未取得发票的预提工程成本。（注：为方便分析，假设该住宅楼全部销售完毕，实务中按开发成本总额/总可售面积*已售面积分摊计入主营业务成本）。

一、2019年会计处理为：（单位：万元）

（1）预提开发成本等：

借：开发成本 6000

贷：应付账款--预提 6000

（2）结算完工成本：

借：开发产品 30000

贷：开发成本 30000

（3）结转主营业务成本：

借：主营业务成本 30000

贷：开发产品 30000

（4）2020年取得结算发票：

借：应付账款--预提 6000

贷：应付账款---工程承包商 6000

二、税务处理：

1、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号文）第三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本”。第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后”。

根据上述条款，假定该企业计税成本核算的终止日为2020年5月31日，则该公司2020年4月取得的发票1000万元可以计入2019年计税成本，2020年7月取得的发票5000万元不能计入2019年计税成本，只能计入2020年计税成本。

2、根据国税发[2009]31号文第三十二条第一款：“出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％”的规定，在证明资料充分的前提下，企业可以预提合同总金额的10%即3000万元计入2019年计税成本。

3、2019年税会差异调整：该公司的该项目的计税成本为24000+1000+3000=28000万元，调增应纳税所得额30000-28000=2000万元；

4、2020年税会差异调整：该公司7月取得发票5000万元，扣除已计入2019年计税成本的预提成本3000万元，计税成本为5000-3000=2000万元，因此调减应纳税所得额2000万元。

另提醒：在办理年度申报预提工程款计入销售成本计算扣除时，应提供正式的出包合同、完工证明、竣工验收备案证明或交付使用证明、出包工程的项目预算书以及预算调整的相关证明等，方符合国税发[2009]31号文第三十二条第一款“证明资料充分”的规定。