房地产企业预收房款财税处理

房地产企业预收房款财税处理

　　一、房地产企业平时收取的诚意金、认筹金和订金会计处理如下：

　　借：银行存款

　　贷：其他应付款

　　二、房地产企业于购房者签订房屋销售合同后：

　　(1)对于执行《小企业会计准则》以及未执行新收入准则的房地产企业，根据实际收到的房款以及之前收取的诚意金、认筹金和订金计入预收账款：

　　借：银行存款

　　借：其他应付款

　　贷：预收账款

　　(2)对于执行新收入准则的房地产企业：根据合同实际收到、之前收取的诚意金、认筹金和订金以及应预收但尚未收到的房款计入合同负债：

　　借：银行存款

　　借：应收账款

　　借：其他应付款

　　贷：合同负债

　　注意：房地产企业预售阶段属于预收款方式销售房地产项目，根据营改增36号文件规定的纳税义务时间，以及总局2016年第18号公告第二节预缴税款第十条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。18号公告规定房地产公司在收到预收款时预缴增值税。由于购房人延期付款或者按揭未及时到账等原因，房地产公司没收到预收款，根据纳税必要资金原则，18号公告明确规定只有在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，也就是说没收到预收款，此时无需预缴增值税。

　　《企业会计准则》只有在实际收到预收房款时，计入预收账款，按照计入的预收账款预缴增值税。而新收入准则对按照合同约定应收而未收到的房款也要计入合同负债，但对房款未收到的部分并不预缴增值税。

　　预交增值税时：

　　借：应交税费预交增值税

　　贷：银行存款

　　注意：一般计税于增值税纳税义务发生后，将应交税费预交增值税转入应交税费未交增值税;一般纳税人适用简易计税的老项目，增值税的账务处理都是通过"应交税费-未交增值税"进行核算;小规模纳税人都是通过应交税费应交增值税进行核算。

　　三、房屋交付时，(1)对于执行小企业会计准则以及未执行新收入准则的房地产企业：

　　借：银行存款

　　借：应收账款

　　借：预收账款

　　贷：主营业务收入

　　贷：应交税费一简易计税

　　或：应交税费应交增值税(销项税额)

　　或：应交税费应交增值税

　　(2)对于执行新收入准则的房地产企业：

　　借：银行存款

　　借：应收账款

　　借：合同负债

　　贷：主营业务收入

　　贷：应交税费一简易计税

　　或：应交税费应交增值税(销项税额)

　　或：应交税费应交增值税

　　来源：中汇武汉税务师事务所十堰所 作者：黄时光 2022.05.10

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　　2011年10月的解析

是诚意金 还是预收房款?

　　案例

　　日前，税务部门检查组组长老葛带检查组到a房地产开发公司进行例行检查。检查前的案头分析发现，a公司在被检查年度末存在大量其他应付款，其他应付款账户自然成了检查重点。

　　检查员小吉检查了a公司唯一一笔其他应付款明细账户，即其他应付款诚意金，并按照账页上的凭证号随机调出其中3份收取诚意金的会计凭证，发现每份凭证后均附有向购房者收取诚意金的多张收款收据，每张金额从十多万元到几十万元不等。小吉弄不清这笔资金的性质，便向a公司财务部孔经理索要与购房者签订的收取诚意金的合同。孔经理仅拿来了2份诚意金协议，说是随意抽取的，可以说明情况。小吉发现两份协议的格式完全一样，主要内容均是：1.某人向a公司春润公寓x栋x单元xxx室，面积暂估为xxx平方米(最终以相关部门实际测量为准)，每平方米暂定价格为6000元;2.某人自愿支付5万元作为住宅室号的诚意金，a公司在收到该诚意金后为某人保留所订室号的住宅，不得擅自将某人所订室号的住宅订予他人，如擅自订予他人，除立即全额返还诚意金及利息外，还应向某人支付违约金3万元。诚意金协议签订的当日，两份协议的订房人都交付了诚意金，a公司同日开具了收款收据。

　　对此，孔经理解释说，这仅是双方就购房达成的初步意向，表示双方的诚意，所以叫诚意金协议。由于房屋的具体价格和面积未能最终确定，购房者仅是花5万元定个房号，不属于预收的房款，而且购房者有权退回诚意金，作为商品房买卖的正式合同并没有签订，诚意金不属于税法所规定的预收账款。

　　随后，小吉向孔经理索要了春润公寓的预售许可证，发现许可证的签发日期为被检查年度的7月，而2份诚意金协议的日期均是前一年的10月。小吉向孔经理提问，既然在被检查年度的7月就获得了预售许可证，为何被检查年度年末还有大量诚意金挂在其他应付款科目呢?孔经理说，这是公司后一批商品房项目收取的大量诚意金。

　　小吉将检查结果报告交给检查组组长老葛。老葛提示小吉检查中存在3个问题：一是抽查的样本量过少;二是没有抽查大额样本并进行必要的追踪;三是没有查阅商品房销售台账。于是，小吉随即抽取了a公司多笔大额样本并分别追踪至合同及销售台账，同时向多名购房者电话了解和核实签订诚意金协议的情况。在事实面前，孔经理终于说出了实际情况。

　　原来，春润公寓开工后，a公司为筹集资金，向购房者提前收取首付款，由于没有获得预售许可证，同时为回避因预收房款缴税，a公司抓住商品房卖方市场的主动性，将准备预收的首付款改名为购房者订房号的诚意金，采取签订诚意金协议的形式，并约定：购房者仅是花钱订个房号(认为房号不是商品房，不是预售房款);房屋的具体价格和面积未最终确定(诚意金协议不是正式的房屋购销合同);购房者可以随时退回诚意金(表示仅是一种意向性协议)。这样，从法律层面来看，由于a公司没有正式与购房者签订商品房销售合同，不仅逾越了取得预售许可证前不得预售房的鸿沟，而且由于不属于预售房而回避了预收房款需纳税的问题，最终达到预收大量房款无需纳税的目的。a公司在取得春润公寓预售许可证后，已将补收房款作为预收房款入账(至被检查年度末，春润公寓仍未能竣工交付)，但是没有将这部分挂在往来账上的诚意金转作预收房款。由于后期工程开工又收取了新的诚意金，让a公司找到了诚意金账户继续保留大量余额的理由。最终，a公司受到了应有的处理和处罚。

　　分析

　　上述案例给税务检查人员带来4点启示：一是必须掌握与商品房交易相关的法律基础知识;二是要能够识别各种新的经济行为可能涉及的税收问题;三是能够识别换了新形式的偷逃税的老问题;四是对一些不易识别或不能作出正确判断的经营行为及时报告上级部门，确保对相关涉税问题作出及时正确的判断。

　　来源：中国税务报 作者：张晓霞 刘志耕