房地产开发企业预 (缴申报填报变化)（2021版）

　　前段时间，国家税务总局发布了新修订的《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类）》（以下简称2021版预缴申报表），大幅简化报表数量，部分填报说明也随之变了。值得房地产开发企业关注的是，《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类）》（a200000，以下简称主表）第4行填报说明的变化。

　　此前，预缴申报时的利润总额按照会计制度填报，房地产开发企业在预售阶段，预缴的土地增值税、随预缴增值税缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费，在会计上计入应交税费科目，暂不结转税金及附加科目。因此，预缴阶段，这部分未计入当期损益的税费，不能在预缴时中扣除。

　　2021版预缴申报主表第4行填报说明则明确，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额。也就是说，房地产开发企业已缴纳但未计入损益的税费在预缴时即可扣除，既减轻其资金压力，又减少其汇算清缴时纳税调整的工作量。

　　基于此，房地产开发企业须关注预缴申报表主表的这一变化点，准确填写申报表。举例来说，甲房地产开发企业2021年第一季度取得预售收入1亿元（不含税，下同），发生期间费用200万元，预计计税毛利率15%，计入损益的税金20万元，已缴纳未计入损益的税金40万元。

　　那么，甲企业第一季度应预缴企业所得税＝（10000×15%－200－20－40）×25%＝310（万元）。在预缴企业所得税时，甲企业应在主表第3行利润总额的本年累计栏次中填写－2200000，在第4行加：特定业务计算的应纳税所得额的本年累计栏次中填写14600000（100000000×15%－400000），在第10行实际利润额的本年累计栏次中填写12400000，在第12行应纳所得税额的本年累计栏次中填写3100000，在第16行本期应补（退）所得税额的本年累计栏次中填写3100000。

　　来源：中国税务报 2021年04月16日 版次：06

　　作者：马泽方 单位：国家税务总局北京市税务局

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2020年3月份的解读（2019版申报表填报）

房企应如何正确填报企业所得税预缴申报表？<廖金秋>

　　国家税务总局于2019年6月14日发布了《国家税务总局关于修订2018年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告2019年第23号），该公告对2018年版房地产企业所得税预缴纳税申报表作出了修订，变化前后如下表：

　　根据上表，可清晰看到《国家税务总局关于修订2018年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告2019年第23号）对主表企业所得税预缴纳税申报表第4行特定业务计算的应纳税所得额项目取消了未完工产品结转收入后不得在预缴时抵减对应的预计毛利额与特定业务调整额不得小于本年上期申报金额两处限制。

　　即，当部分商品房符合收入条件后进行了收入的确认与成本的结转，由预收账款结转的收入已经反映在利润总额中，可在企业所得税预缴时抵减对应的预计毛利额，特定业务的调整额可以小于本年上期申报金额，比如第三季度的申报金额为8000万，第四季度的申报金额可以为5000万。

　　然而，特定业务计算的应纳税所得额行次填报变化并非是第一次，在2011年11月30日国家税务总局发布了《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（国家税务总局公告2011年第64号），该公告明确了自2012年1月1日起该行次填报只要求房企按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填报即可。

　　直至2018年5月17日，税务总局本着精简填报内容、全面落实政策、优化申报体验原则发布了《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类，2018年版）》（国家税务总局公告2018年第26号），明确自2018年7月1日起该行次需房企按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填报，还要求未完工产品结转收入后不得在预缴时抵减对应的预计毛利额且调整额不得小于本年上期申报金额。此修订会造成房地产企业预缴时重复纳税，汇缴时形成退税。季度申报时的暂时性重复纳税引起了很大的争议，税务总局在国家税务总局公告2019年第23号明确自2019年7月1日起该行次填报说明按原要求申报，取消未完工产品结转收入后不得在预缴时抵减对应的预计毛利额与特定业务调整额不得小于本年上期申报金额两处限制性规范。

　　将特定业务计算的应纳税所得额行次填报说明调整至与原来保持一致，避免了在企业所得税申报预缴时重复纳税，减少了资金成本，对于房地产企业来说无疑是利好的。通过文字解读较为生涩且难以理解，以下引入简单案例演示该行次填报说明调整与原来保持一致给房地产企业带来的重大好处。

　　案例：

　　例如：假设××房地产企业第一季度开始预售商品房取得不含税预收账款5000万元，第二季度预售商品房取得不含税预收账款6000万元，第三季度预售商品房取得不含税预收账款4000万元，该项目已竣工备案，符合企业所得税收入确认条件，结转计税成本10000万元。预计毛利率15%，企业所得税税率25%。

　　按照企业所得税预缴纳税申报修订后（国家税务总局公告2019年第23号）申报：

　　第一季度预计毛利额=5000*15%=750万元

　　第二季度累计预计毛利额=（5000+6000）*15%=1650万元

　　第三季度应结转实际利润总额=5000+6000+4000-10000=5000万元，预计毛利额=（5000+6000-11000）*15%=0.00万元

　　按照按照企业所得税预缴纳税申报修订前（国家税务总局公告2018年第26号）申报：

　　第一季度预计毛利额=5000*15%=750万元

　　第二季度累计预计毛利额=（5000+6000）*15%=1650万元

　　第三季度应结转实际利润总额=5000+6000+4000-10000=5000万元，预计毛利额=（5000+6000）*15%=1650万元

　　以下是该公司三季度企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类）：

　　综上，房地产企业所得税预缴申报表修订之前三季度累计应纳所得税额比房地产企业所得税预缴申报表修订之后三季度累计应纳所得税额多预缴412.50万元（1662.50-1250=412.50万元），同时可清晰看到企业所得税预缴申报表修订之后特定业务计算的应纳税所得额三季度填报金额比二季度申报金额小。

　　《国家税务总局关于修订2018年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告2019年第23号）自2019年7月1日起施行，相关企业可特别关注。