预售房地产开具有税率 (发票是否合规)？

　　a公司系房地产开发企业，在预售其开发的甲房地产项目时，应购房人的请求，在房屋未竣备交付的情况下向购房人开具了有税率的不动产销售发票。a公司主管税务机关认为a公司在预售环节开具有税率发票不合规，要求整改。

　　作者认为预售房地产开具有税率发票合规。上述开票行为是否合规需要回答两个问题：一、预售是否发生了应税行为？二、已发生应税行为但尚未触发增值税纳税义务的期间开具（有税率）增值税发票是否违规？

　　一、预售是否发生了应税行为？

　　项目所在地省税务局的对外公开的增值税执行口径为：“房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准”。按此口径房地产销售应税行为=交房，预售环节尚未发生应税行为，开具有税率发票有“虚开”的嫌疑。作者认为预售发生了应税行为，理由如下：

　　1、《营业税改征增值税试点实施办法》

　　第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

　　作者评析：增值税应税行为包括销售不动产，预售房地产也属于销售不动产（白马非马？），这是常理常识。

　　2、《增值税暂行条例》

　　第十九条

　　增值税纳税义务发生时间：（一）发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

　　3、《增值税暂行条例实施细则》

　　第三十八条条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：

　　……

　　（四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。

　　作者评析：上述条款说明采取预收货款方式销售货物预售环节发生了应税行为，房地产预售也应是同理逻辑，故预售行为属于应税行为范畴。

　　二、已发生应税行为但尚未触发增值税纳税义务的期间开具（有税率）增值税发票是否违规？

　　这个问题参见作者先前发表的《增值税发票开具之“薛定谔的猫”》一文，作者观点：经营业务/应税行为已发生但尚未触发增值税纳税义务的期间开具（有税率）增值税发票应认为是合规，只需承担“提前触发纳税义务”的不利后果。

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