个税计算案例集锦（第三期）——财产租赁所得

　　一、基本规定

　　（一）定义

　　财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

　　（二）税率

　　适用比例税率，税率为百分之二十。

　　（三）应纳税所得额

　　财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。每次收入不超过四千元，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

　　（四）扣除事项

　　1.个人出租房屋取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

　　（1）财产租赁过程中缴纳的税费；

　　（2）向出租方支付的租金；

　　（3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

　　（4）税法规定的费用扣除标准。

　　包括房屋租赁在内，计算财产租赁所得允许扣除的税费指出租财产过程中实际缴纳的可依法扣除的税费。

　　2.其他问题

　　（1）纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。

　　（2）纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

　　（3）确认财产租赁所得的纳税义务人，应以产权凭证为依据。无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。

　　（4）产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租而有租金收入的，以领取租金的个人为纳税义务人。

　　（五）纳税申报

　　财产租赁所得按月或按次计算个人所得税，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款。

　　如果取得应税所得，扣缴义务人未扣缴税款的：

　　应当在取得所得的次年6月30日前，按相关规定向主管税务机关办理纳税申报，并报送《个人所得税自行纳税申报表（a表）》。税务机关通知限期缴纳的，纳税人应当按照期限缴纳税款。

　　依据：《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》、《国家税务总局关于修订个人所得税申报表的公告》（国家税务总局公告2019年第7号）、《国家税务总局关于个人所得税自行纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2018年第62号）、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）、国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知（国税发〔1994〕089号）

　　二、税收优惠

　　《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第一项规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

　　三、实务答疑

　　（一）一个月收取一年的租金，能否按照每月收入为一次

　　总局视频答疑：一个月收取一年的租金，算一次收入，实务中税务机关放宽口径按照每月收入为一次。

　　例：

　　2019年某人出租一套商铺，每月租金8000元，一次性收取12个月租金，除房产税和装修费外，不考虑其他情况：

　　1.按照政策规定，96000元为一次，则

　　应纳个人所得税税额：（96000-96000×12%×50%-800）×(1-20%)×20%=14310.4元

　　2.按照放宽口径或者每月收租金，8000元为一次，总共12个月，则

　　应纳个人所得税税额：（8000-8000×12%×50%-800）×(1-20%)×20%×12=12902.4元

　　全年两次租金相差个人所得税：14310.4-12902.4=1408元

　　（二）转租收入如何缴纳个人所得税？

　　根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）第一条规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按财产租赁所得项目计算缴纳个人所得税。第二条规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

　　四、案例分析

　　2019年1月苏某将住房出租给吴某，租期1年，1月8日吴某一次支付一年租金18万元，7月10日，发生修缮费1万元（取得合法有效凭证），苏某应缴纳多少个人所得税？

　　解析：个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

　　（一）财产租赁过程中缴纳的税费：

　　1.增值税及附加

　　其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产的，其租金可在租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入不超过10万元的，免征增值税。（注意：除其他个人外，一次性收取的租金不分摊计算）

　　180000/12=15000/月﹤100000/月，可免征增值税，随征的附加税费同时减免。

　　依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号）、《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（2019年第4号）。

　　2.房产税

　　房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人房产税减按50%征收。

　　2019年房产税：180000×4%=7200，叠加享受减税优惠3600元。

　　依据：《房产税暂行条例》、《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）、《财政部 国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号）、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。

　　3.印花税

　　个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　依据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）

　　以上税费合计3600元。

　　(二）向出租方支付的租金

　　本案例是以自有住房出租，此项为0；

　　（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

　　允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

　　（四）计算应缴纳的个人所得税

　　2019年1-6月每月应缴纳个人所得税：

　　（180000/12-300）×（1-20%）×10%=1176元。

　　2019年7-12月每月应缴纳个人所得税：

　　（180000/12-300-800）×（1-20%）×10%=1112元。