国税发[2009]31号解读：房地产企业所得税 (预缴税务处理)

　　1、企业销售未完工开发产品取得收入，应先按预计计税毛利率（由各地按物业形态区分各不相同，一般为10%-20%）分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　　完工产品销售收入确认用竣工、使用、确权三者孰早原则：

　　（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　（2）开发产品已开始投入使用。

　　（3）开发产品已取得了初始产权证明。

　　2、收入的确认以交房、业主正式取得使用权为标准确认收入的实现，凡纳入开发产品价内或由企业开发票的，应全部确认销售收入；未纳入开发产品价内并由企业外其他收取部门、单位开发票的，可作代收代缴款项管理。

　　3、预缴企业所得的填报

　　按照《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》填报说明填报如下：

　　第5行特定业务计算的应纳税所得额：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。

　　企业所得税预缴之橙娃

　　国税发【2009】31号第九条明确：

　　企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　在遥远的营业税时期，收到预收款时，直接按照预收款乘以当地税务机关确定的毛利率计算特定业务计算的应纳税所得额，也是非常清晰明白的。

　　但是在流转税从营业税改为增值税之后，流转税朝代的更迭，企业所得税政策并没有与时俱进。31号文第九条的应纳税所得额的确定，预缴企业所得税的基础----31号文中收入这一概念，按照基本的增值税属于价外税的原理，应该是不含增值税的，这一点毋庸置疑。

　　但是实务中，增值税一般计税方式下，出现了三种不同的对31号文第九条收入的观点：

　　①收入=（预收款-可以扣减的土地价款）÷（1+税率）

　　②收入=预收款-增值税预缴税款

　　③收入=预收款÷（1+税率）

　　第一种观点，在预售环节，可以扣减的土地价款是无法准确确定的，所以一定是错误。

　　第二种观点，是拿着土地增值税的政策规定，直接套用到企业所得税上。属于典型的一厢情愿。所以在企业所得税收入的确定上，也适用财会【2016】22号文差额征税部分的规定，在销项税额从收入中剥离的过程中，分两步来处理。可以扣减的土地金额对增值税销项税额的影响，最终表现的是对主营业务成本科目的冲减。

　　所以，我认为企业所得税预缴的收入，应该是第三种观点的计算方法。

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