房地产企业所得税处理较为复杂，区分完工前、完工后以及结转收入与否，成本区分会计成本与计税成本，结合税收政策洞察这些差异，才可以实践中灵活应用。
有读者问：
一、首先说企业所得税对方房地产开发产品完工的认定：
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[2009]31号(以下简称31号文)规定了关于完工产品的确认的三个条件：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
二、达到完工条件要做什么?
31号文第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
这里并没有说一定要会计结转收入，只强调要计算预计毛利额与实际毛利额差，差不多就是预收收入*(实际毛利率-预计毛利率15%/10%/5%)调整应纳税所得额即可。
三、可否延期确认实际毛利
开发产品3月份完工，理论上4-12月因按照实际毛利即实际计税成本确认应纳税所得额，但是企业所得税是按照年度计算确认，当年度企业所得税汇算清缴搞正确已经不错了，4-12月未确认实际毛利额，适当拖延一下也未尝不可。
四、会计结转收入和成本
开发产品完工后，如果会计处理结转收入和成本，只需将会计利润调整为应纳税所得额即可。之前若有过应纳税所得额调整，只需调整调减即可。
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