北京大的限竞房市场（北京南城值得购买的限竟房项目）

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一，大兴旧宫地块限竟房

今年10月份，北京大兴旧宫镇的住宅地块出让，该地块用地性质R2居住用地，A334基础教育用地以及S1城市道路用地。起始价为33亿元，出让当天有10家企业参与该地块的竞拍，最终由电建 京能的联合体以44.3亿元竞得，楼面价54715/㎡，溢价率34.24%。

该项目距离亦庄旧宫站仅500米，不论是去南城还是市里都很方便。去国贸坐地铁40分钟就能到，开车一路顺畅20分钟左右。地块不但交通方便，周边配套也不错。直线500米有住总万科广场，生活购物都能满足；滨河公园就在楼下，平时遛弯散步的好地方；地块还配建幼儿园、中学，可以说自带教育配套。

该宗地的商品住房销售均价5.4万，最高销售单价6万，执行9070政策。同区域次新二手房葛洲坝紫郡府和万科朗润园目前的成交均价都在6万左右，富力盛悦居成交均价在6.1万左右。因此，该项目的价格相比周边二手房有一定的倒挂。

项目预计会有75两居，86和89的三居以及130的四居。75平两居按照均价5.4万来算，总价在410左右，首套首付160万，这个首付能卖到一套地处五环内，临地铁的新盘，性价比还确实不错。

130的四居从户型设计上来看非常不错，南北通透，三面宽朝南，卧室带飘窗，全明格局。

总体来看项目位于五环以里，价格倒挂，临地铁，周边配套完善，是刚需购房入手的一个好项目。

二，中海寰宇时代（瀛海府二期）

中海寰宇时代整体位于南五环外一点，距离市区不算远。地铁8号线首站就在项目北侧200米，方便日常通勤，高峰时挤得上去，平时能有座。西侧有京台高速，属于南北纵向快速路，自驾到南三环10分钟的车程，北侧的黄亦路是连接黄村到亦庄的主干道。无论是横向出行还是纵向出行都很方便。东北侧1500米就是南海子公园，这是这个区域的项目必说的卖点，光水域面积就接近朝阳公园，整体是朝阳公园的2.78倍。无论您是遛弯还是跑步，都是个好去处。

中海寰宇时代销售限均价为5.2万，瀛海府、万和斐丽的限均价为52449元/平米，与中海寰宇时代价格相持平，四周也没有新房项目在售，不存在同质化产品之间的竞争。另外，周边有二手房瀛海家园，价格在3.8-4.5万之间，还有共有产权房国瑞.瑞福园，价格大概在4.8万左右。因此，价格方面没有太大优势。

项目户型48、49、53、56的一居，70平两居88平三居和112平的四居，除了一居是东西向的之外，其余户型全不南北通透。其中48、49小户型的一居没有做成开间，还是正规的一室一厅，这点是非常不错的。70平两居部分房源可以做普债，首付35%，大概130万，这对刚需购房者来说能减轻不少压力。

中海寰宇时代目前来看短板是配套，不过没有关系，自己有地可以造。中海寰宇时代的地块为F1住宅混合公建用地、A33基础教育用地、S32公交场站设施用地，其中左上和右下为住宅用地，左下为教育用地，未来会自建幼儿园，右上为商业配套和公交场站用地，会建设6万平米的商业和公交场站。

6万平米商业的建成未来会极大满足周边社区的商业需求，由于周边社区众多，同时紧邻地铁站，中海寰宇时代的商业配套会有不错的预期收益。

中海寰宇时代的商业，据说要打造最IN的潮流综合体，各种网红、IP全汇集，打造南城打卡圣地，未来的吃喝玩乐全在这里解决。不用再依托这个商圈，那个商圈，我自己就是商圈。

中海寰宇时代总体来说是刚需置业不错的楼盘，有48-112的一居到四居，刚需户型全覆盖，配以装修交付；离地铁瀛海站200米，8号线贯通多条地铁，迅速换乘，上下班交通方便；临五环、京台、新机场以及大兴国际机场，出行方便；临公园，2大森林公园环抱，负氧离子含量高，适合居住；临近南中轴，国家重点发展区域，未来发展前景巨大。

三，京投发展臻御府

李嘉诚说过房子选址的黄金法则“地段，地段，还是地段”，臻·御府地处西南四环，距离南四环主路1.8公里，开车不足10分钟，而且与郭公庄地铁站无缝对接，步行距离大概100米。并且臻·御府紧挨着丰台总部基地，同时也受丽泽商务区辐射，不仅有完善的道路、绿化以及配套规划，随着多个企业总部的入驻，人流量与日俱增。

臻御府本身就是限竟房，受到7090政策的限制，限均价67702元/平，且最高限价71087元/平，在价格方面和中铁的两个兄弟盘诺德春风和院,诺德逸府都是一样的，而且和同区域二手房5-7万的价格相比并没有什么优势，但是就臻御府的这个位置是其它楼盘没有的。

臻御府项目主打89三居和130的四居，89平三居有两种户型，全都南北通透

南向三面宽南北通透，主卧是一个套房，有独立卫生间和衣帽间，89平做成这个样确实难得，厨房为U型设计，总体来看不错，不过卫生间也是暗卫。

130四居双卫

南北通透，眼镜户型，四个房间分布在四个角，户型方正，南向面宽10.1米，主卧也为套间，配有卫生间和衣帽间，不过主卧的卫生间为暗卫，厨房U型设计，客卫有窗，是明卫，干湿分离；入户门处也设计了玄关。

其它配套

商业：项目距离丰台科技园，总部基地和万达广场（丰科店）都很近，此外，项目还坐享丽泽商务区的商业配套，离花乡奥莱、永旺梦乐城、润亚广场、荟聚中心等商场也都不远。

教育：附近还有北京丰台第五小学、丰台区实验小学、北京八中怡海分校、北京八中国际校区、北京丰台第五小学、北京丰台实验小学等教育资源，更有首都经济贸易大学、国家法官学院、首都医科大学等知名学府。

医疗：距离最近的大型医院是北京天坛医院(新院区)，此外项目还紧邻307医院、丰台医院，另外北京口腔医院将整体搬至丰台区花乡樊家村地区。

臻御府项目配建有幼儿园，运动中心、老年康养中心，能够满足部分日常生活。而且周边商业，教育，医疗配套设施也是非常的完善，可以说对生活，家庭能够面面俱到，照顾的非常周全。

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