一次性收取房租如何确认收入（无形资产）

一、增值税纳税义务发生时间。《营业税改征增值税试点实施办法》( 财税〔 2016 〕36号附件1 )第四十五条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

即房屋出租增值税纳税义务发生区分四种情形：一是先开发票即发生增值税纳税义务;二是预收租金，在预收的当天发生纳税义务，这是特殊情形;三是合同约定的收款时间为增值税纳税义务发生时间，即便约定的收款时间未收到租金也发生增值税纳税义务;四是未签订租赁合同或者未约定付款时间，在租赁服务完成的当天发生增值税纳税义务。因此，一次性预收房屋租金，在预收的当天发生增值税纳税义务。

二、房产税纳税义务发生时间。出租房屋按从租计征房产税，对于预收的租金是否发生房产税纳税义务，各地规定不尽一致。根据《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》( 鄂地税发〔 2010 〕176号 )规定，对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发〔 2003 〕89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。

三、企业所得税处理。根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。换句话说，无论租赁服务是否发生，也不论合同约定的承租人应付租金的当日是否实际收到租金收入，均应按照合同约定的承租人应付租金的日期按应收金额确认租金收入。另据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》( 国税函〔 2010〕79号 )第一条规定：企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人“可”对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

注意：一、对租赁期限跨年度的租金可以分期均匀计入相关年度收入条件的有两个：一是交易合同或协议中规定租赁期限跨年度;二是租金提前一次性支付。二个条件均符合的，可以根据收入与费用配比原则，出租人对已收取的租金收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，分期纳税。否则于收到当期一次性确认。二、租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人“ 可 ”在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。也可以不选择分期均匀计入相关年度收入，仍然选择按照合同约定的承租人应付租金的日期按应收金额确认租金收入。比如在收到的当期一次性确认收入仍然是亏损的情况下，就完全没有必要分期均匀确认收入。

四、会计处理。根据《企业会计准则第21号——租赁》规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益;其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。通常情况下，企业取得出租不动产的收入应在租赁期内分期确认收入。

举例：a公司(一般纳税人)2020年6月收到b公司一次性支付的一年房租126000元(属于营改增之前取得的不动产，选择简易计税)，相当于月租金10000元，需要按照权责发生制核算，会计分录为：

1.一次性收取租金时：

借：银行存款 126000

贷：预收账款 12000

应交税费—简易计税 6000

2.按月从预收账款结转收入：

借：预收账款 10000

贷：其他业务收入 10000

3.计提房产税：

借：税金及附加 14400

贷：应交税费—应交房产税 14400

来源：中汇武汉税务师事务所十堰所 作者：黄时光

小规模纳税人企业提前一次性收取了一年的房屋租金120万元，能否享受免征增值税政策

问：小规模纳税人企业提前一次性收取了一年的房屋租金120万元，能否享受免征增值税政策?

答：《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2021年第5号)第四条规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

从上面的政策规定可知，一次性收取出租不动产的租金，可在对应的租赁期内平均分摊，以分摊后的月租金收入是否超过15万元，再确定征免增值税的，只适用于其他个人，即自然人，也就是指没有办理税务登记的纳税人。像办理了税务登记的小规模纳税人，包括个体工商户和企业不适用于分摊后的月租金收入是否超过15万元，再确定征免增值税的规定。

来源：税屋 作者：李霄羽

2009年3月的解析——

一次性收取房租如何确认收入

近期，某机械股份有限公司财务人员来电咨询，其公司由于生产经营方式转变，于11月初将其一栋位于该县繁华地段的六层楼房租赁给某私立学校，合同约定于签订之日一次性收取2年租金300万元，由于其公司企业所得税实行查账征收，预缴方式为按实际利润额按月预缴，为此其公司按照权责发生制的原则按照12.5万元(300÷2÷12)将应分月计入的租赁收入计入其他业务收入并入利润总额于12月初申报了11月的企业所得税。但在办理企业所得税预缴申报时，税务人员却指出，其单位的一次性收取的房租收入在预缴期间可按会计上确认的权责发生制分期计入利润总额计算所得税，但在2009汇算清缴时，应将所收取2年租金300万元全部纳入应纳税所得额。

企业所得税纳税所得额的计算不排除收付实现制原则的运用。关于企业所得税纳税义务发生时间的确定，《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）也明确规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则，即属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

关于一次性收取租赁费的处理，企业在对租赁资产进行税务处理时，须正确区分融资租赁与经营租赁，就本案而言，其一次性租赁收入则属于经营性租赁。其纳税义务发生的的确定，《企业所得税法实施条例》第十九条第二款明确为，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这一规定，已经不完全属于权责发生制，而更接近于收付实现制。租金的支付时间是租赁合同的重要条款，承租人应当按照租赁合同约定的租金支付时间履行支付租金的义务，因此自合同约定支付租金之日起，该笔租金在法律上就属于出租人所有，发生财产转移的法律效力。而此前《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发〔1997〕191号）规定，对纳税人超过1年以上租赁期，一次收取的租赁费，出租方应按合同约定的租赁期分期计算收入，承租方应相应分期摊销租赁费。此种情形的处理，税务与会计的衔接是一致的，但新企业所得税法及实施条例施行后，国税发〔1997〕191号中关于一次性收取或支付租赁费的处理，应适用相应新规定，纳税人应予正确的理解。

另外，本例中租金收入的调整问题，主要涉及预缴与汇缴的区分。企业所得税是采取“按年计算，分期预缴，年终汇算清缴”的办法征收的，根据《企业所得税法》和实施条例的规定，企业按会计制度计算的利润总额进行预缴与按利润总额调整后的应纳税所得额进行汇缴存在缴纳程序、时限及承担的法律责任上存在着实质性的区别，因而不存在预征或提前征收税款问题。