个人出租不动产应交哪些税（商铺、写字楼、土地使用权）

最新版《个人所得税专项附加扣除暂行办法》正式出台后，个人出租房产纳税问题成为业内广泛关注焦点，本文现就个人出租房屋所涉税务事项进行综合分析，权供参考。

一、个人出租不动产涉及哪些税

个人出租房产通常会涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、个人所得税、印花税等。其中，增值税、房产税、个人所得税的计税依据为月租金/(1+5%)，印花税计税依据为租赁合同所载租金收入总和，城建税按实际缴纳的增值税按7%(市区)或5%(县、镇)计算缴纳，教育费附加则按3%或2%计算缴纳。

二、各税种对应税率及计算方法

※增值税

个人将住房对外出租的，增值税按月租金/(1+5%)减按1.5%计算缴纳(原适用税率为5%);个人将非住房(包括厂房、商铺、写字楼、土地使用权、特殊资产等)对外出租的，增值税按月租金/(1+5%)按5%计算缴纳。

总结：租租房的，税率有优惠(1.5%);租其他类型用房的，按正常税率(5%)计收。

需要特别说明的是，按照财税[2016]36号文相关规定，个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税;达到起征点的，全额计算缴纳增值税。起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。各个地区视具体备案情况，执行标准略有不同。

优惠政策：个人出租不动产所取得的月租金收入不超10万元的，免征增值税。

只是说出租“不动产”，没有明确界定是住房还是非住房，意即都能享受。

【政策指引】

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)第四条

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人(说的就是“自然人”)，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。”

※城建税

按实际缴纳的增值税按7%(市区)或5%(县、镇)计算缴纳。

※(地方)教育费附加

按计征的增值税按3%计算缴纳教育费附加、按2%计算缴纳地方教育费附加。

※个人所得税

根据新版《个人所得税法》相关规定，个人出租房屋的，以一个月内取得的收入为一次计税标准，按财产租赁所得适用20%的税率减按10%的税率缴纳个人所得税;出租非住宅的，按财产租赁所得适用20%的税率缴纳个人所得税。

总结：比照增值税原理执行。租租房的，个税税率有优惠(10%);租其他类型用房的，则按正常税率(20%)计收。

在计算缴纳个人所得税时，下列费用允许税前扣除：

①财产租赁过程中所缴纳的附加税费及印花税;

②由纳税人实际承担的该出租财产所产生的修缮费(以800元为限，不足抵扣的，留待下次抵扣，扣完为止);

③扣除完①+②项后的差额，与4000元进行比较。4000元以下(含)，减除费用为800元;超过4000元的，减除20%。

特别规定：符合核定征收个人所得税的自然人，应纳个税=不含税租金收入×核定征收率。

核定征收率各个地区有差异，具体需要纳税人与当地主管税局进行沟通。

示例

老王对外出租了一套住房，月租金为5000元，四月份发生了一次房屋修缮行为，对应费用为1200元。问：老王5月份应纳多少个税。

沥呕君解析

虽然本道题没有问及增值税，但是作为税前可扣除金额之一，我们还是应该先算出增值税，进而得出对应的附加税费是多少。

按照国家税务总局公告2019年4号文第四条的规定，因5000元<10万元，故而老王是免征增值税的，那么对应的附加税费同样为0。

4月份发生了一笔金额为1200元的房屋修缮费，但很显然，当月至多扣除了800元，余400元留待5月可扣除。

扣除完各项费用后的差额为：5,000/(1+5%)-400=4,362>4,000。

故，应纳税所得额为4,362×(1-20%)=3,490(元)。

最终，老王5月份应纳个人所得税：3,490×10%=349元(因属个人出租住房，故个税适用税率为10%)。

※房产税

个人将住房对外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按4%计算缴纳房产税;个人将非住房对外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按12%计算缴纳房产税。

总结：租住房的，房产税税率按4%计;租非住房的，则按正常税率(12%)计算房产税。

【政策指引】

《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)二、支持住房租赁市场发展的税收政策

......

(三)对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

借用上则老王租房的案例，则老王对应应缴纳的房产税为：5000/(1+5%)*4%=190元。

※城镇土地使用税

①个人将住房对外出租的免征土地使用税;

②个人将非住房对外出租的，一律按主管税务机关核定的土地使用税单位额和土地面积计算缴纳土地使用税;

③个人将承租的房产用于对外出租的，通常不需要缴纳土地使用税，由向该个人出租房产的其他单位缴纳;

④个人向其他单位或个人承租土地使用权用于对外出租或生产经营的，土地使用税均由出租土地使用权的其他单位或个人计算缴纳，若个人承租的土地属于集体土地使用权的，并且未办理土地使用权流转手续的，那么就需作为实际使用集体土地的个人即承租人缴纳土地使用税。

总结：个人对外出租住房的，免土地使用税;个人对外出租非住房的，正常缴纳土地使用税。个人承租土地/房屋后再对外出租的，若该土地/房屋的性质为集体所有，则由承租人缴纳土地使用税;除此之外，一律由出租人缴纳土地使用税。

※印花税

个人将住房对外出租的，免缴印花税;将非居住用房对外出租的，就合同上载明的租金额(含增值税)1‰计算缴纳印花税，如果在签订合同时只规定了租金标准但未规定租赁期限的，可在签订合同时先按5元计算缴纳印花税，待结算时再按实际租金计算缴纳印花税，如双方未签订合同，则根据实际租金和适用税率计算缴纳印花税。

总结：个人出租住房的，免印花税;出租非住房的，按合同金额的1‰缴纳印花税。合同只约定了租金标准但未注明租赁期的，先在签订合同时缴纳5元的印花税，结算时按实际租金补足;双方连租赁合同都未签署的，则按实际租金和正常税率缴纳印花税。

三、关于发票开具

个人出租不动产，承租方不属于其他个人，且为增值税一般纳税人的，出租人缴纳增值税后可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票;承租方属于其他个人或小规模纳税人的，出租人可以向不动产所在地主管税务机关申请代开具增值税普通发票。

总结：个人对外出租不动产，若承租方为一般纳税人的，可向不动产所在地主管税局申请代开增值税专票;若承租方为小规模纳税人或个人的，则只能申请代开增值税普票(说实话，小规模纳税人或个人按征收率计征增值税，不存在进项税额抵扣一说，因此给这二者开专票也没有意义)。

来源：智慧源地产财税 作者：沥呕君

2020年7月的解答——

自然人申请代开非转让或出租不动产业务增值税普通发票，一般应缴纳哪些税款？

问：自然人申请代开增值税普通发票，非转让或出租不动产业务，一般应缴纳哪些税款？

答：自然人代开发票，非转让或出租不动产业务，一般应缴纳以下税款（不含免税项目）：

1.增值税：征收率为3%，2020年3月1日至12月31日减按1%征收。

2.附加税费：城建税，市区的，增值税额的7%，县城（镇）的5%，不在市区、县城（镇）的1%；教育费附加，增值税额的3%；地方教育费附加：增值税额的2%。2019年1月1日至2021年12月31日，以上附加税费减半征收。

3.个人所得税：存在着较大的行业和地区差异。通常，对自然人从事经营所得，代开发票采取按照开票销售额的一定比率核定计算个人所得税；对自然人纳税人取得劳务报酬所得、稿酬所得和特许权使用费所得申请代开发票的，税务机关以及接受税务机关委托代开发票的单位为其代开发票时，不再征收上述所得应缴纳的个人所得税，由扣缴义务人按照税法规定依法履行预扣预缴义务，并办理个人所得税全员全额扣缴申报。需要注意的是，个人财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。