个人转让商业用房税费如何合理操作才能减少税费（个人投资者）

在日常生活中，无论是企业还是个人都会涉及到不动产的转让，因不动产的转让所涉及的税费又经常困扰着企业的决策者及个人投资者，如何厘清不动产的税负是许多财税工作者经常研究的课题。

不动产的转让包括住宅转让、商业用房转让以及工业用房的转让。由于许多文章已经对住宅的转让涉税问题进行了细致的研究分析，而工业用房的转让又相对较少，本文仅从个人转让商业用房所涉及的税费进行分析，为企业的决策者及个人投资者提供决策参考。

一、个人转让商业用房所涉及的范围

个人转让商业用房是指个人转让各类商店、门市部、饮食店、粮油店、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼，还包括车库等。

二、个人名下的商业用房转让应交纳的税费

(一)应缴纳的各项税费

1、增值税：

个人名下的商业用房转让的增值税应以全部价款减去购置原价后按5%征收率计算缴纳增值税。

根据财税2016年36号文附件二销售不动产的规定：“个人销售期取得的不动产(不含住宅)，应以取得的全部价款和价外费用减去该不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按5%的征收率缴纳”，因此，个人名下的商业用房转让，应以全部价款减去购置原价后按5%征收率计算缴纳增值税。在这里不能享受住宅满一定时期转让的优惠政策，也不区分新老项目，全部按差价简易计税。

2、印花税：

按个人名下的商业用房转让交易金额的万分之五缴纳印花税。

3、土地增值税：

a)先计算可以扣除项目金额b)计算收入c)收入-扣除项目金额=增值额d)增值额/扣除项目金额=增值率e)按税率计算税额

土地增值税的计算关键是扣除项目金额，而以下相关规定对扣除项目进行了明确。

根据以上规定，个人名下的商业用房转让的计算扣除三种方式：

1、按评估价格，建筑物按重置成本*成新率+土地价格(有票)，若土地成本没票，则评估价格=建筑物评估价格(建筑物按重置成本*成新率)，即土地成本不能扣除;

2、没评估价，有发票的，按发票金额+发票金额*5%*年数(不足半年按半年算，够半年不足一年按一年算)。

3、既无评估价格又无发票的可以核定征收，具体比例由当地主管税务机关根据市场情况核定。

但现实业务中核定征收的情况非常有限。

4、个人所得税：按财产转让所得，即(收入-可扣除成本费用-税金)*20%

(二)举例：

李先生2018年在省会城市购商铺1000平米，此商铺为老项目，含税单价3.15万元/平米，缴纳契税90万元，发生装修成本50万元，于2020年7月份出售，含税价格为3.675万元/平米，支付过户费5000元，计算李先生在转让商品过程中应交的各项税金。

李先生应缴纳的各项税费如下：

1、增值税：(3.675-3.15)/1.05*1000平米*5%=500*5%=25万元

2、城建税：25*7%=1.75万元

3、教育及地方教育附加：25*(3%+2%)=1.25万元

4、印花税：3675*5/10000=1.84万元

5、土地增值税：

扣除金额=(1000*3.15/1.05+90+50+1.75+1.25+0.50+1.84)=3145.34万元

增值额=3.675/1.05*1000-3145.34=354.66万元

增值率=354.66/3145.34*100%=11.28%

适用30%税率，土地增值税=354.66*30%=106.40万元

6、个人所得税

所得额=3.675/1.05*1000-(3145.34+106.40)=248.26万元

应交个人所得税=248.26*20%=49.65万元

李先生应缴纳各项税费合计：25+1.75+1.25+1.84+106.40+49.65=185.89万元

总结：

李先生投资3290万元，盈利3675-3290-0.5=384.50元，所交税金为185.89万元，占利润比：185.89/384.5*100%=48.35%，接近利润的一半，税负非常重。

(三)税款缴纳与发票开具

个人名下的商业用房转让在不动产坐落地主管税务机关缴纳各项税费。

根据税总函[2016]145号文件，《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》第二条第(四)款，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。个人属于小规模纳税人，购买方非自然人的可以代开专用发票。全国税务机关纳税服务规范3.0版明确规定，其他个人销售其取得的不动产和出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税等税费后可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票。