商场收取租户电费怎么处理税收？[会计实务]

商场收取租户电费怎么处理税收？

答:营改增以后,商场物业向业主或者租户收取的水电费一般有两种处理模式:一是代收代付模式,二是转售转卖模式.

代收代付模式主要是利用营改增财税【2016】36号文附件1第三十七条规定,销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,财政部和国家税务总局另有规定的除外.价外费用,是指价外收取的各种性质的收费,但不包括以下项目:

(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费.

(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项.按照这一规定,商场物业公司收取的水电费,视为代委托方(自来水公司、供电局)收取款项并由委托方以其自身名义开具发票给业主或者租户.目前这一规定存在的操作难点是"代收容易出票难",商场物业公司代收很方便,但是水电企业去很难实现将发票开给业主或者租户,主要是因为水表或者电表的登记人与实际使用水电的消费主体不一定一致,而且还有不少电表水表按照门牌号码登记.

转售转卖模式在北京市国税局网站发布的北京市的营改增问答中得到明确,大体操作思路是商场物业公司向业主或者租户开具水电费发票,水电企业向商场物业公司开具发票专票,进销相抵.

(1)根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条:填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票.未发生经营业务一律不准开具发票.因此,商场物业公司以自己名义为客户开具水电气费发票,属于转售行为,应该按发票金额缴纳增值税;

(2)如果商场物业公司代收水电气费且不收取手续费,并同时具备以下条件的,不征收增值税:①商场物业公司不垫付资金;②自来水公司、电力公司、天然气公司等,将发票开具给客户,并由商场物业公司将该项发票转交给客户;
(3)如果商场物业公司代收水电气费且额外收取手续费,同时具备以下条件的,应按照提供代理服务就额外收取的手续费征收增值税:①商场物业公司不垫付资金;②自来水公司、电力公司、天然气公司等(简称销货方),将发票开具给客户,并由商场物业公司将该项发票转交给客户;③商场物业公司按销货方收取的销售额和增值税额与客户结算,并另外收取手续费.