股权转让征收土地增值 (税重现江湖)

股权转让却被认定土地使用权转让，税局课征土地增值税合法吗?

　　土地使用权转让与股权转让二者之间存在巨大的税负差异，仅因为缴纳土地增值税与否，在一起实案中就可能会相差出数百万甚至上千万税款。由此，对于股权转让产生土地使用权转让效果的行为，是否应当穿透股权转让，认定为土地使用权转让征收土地增值税，在实务中引发巨大争议，二十余年来众说纷纭，莫衷一是。本文通过一则典型案例，再次对此问题进行分析探讨，并提出风险防范建议，以期为相关企业提供帮助。

　　一、案例引入：纳税人股转引发土转，税局征收土地增值税引发争议

　　(一)基本案情

　　2004年12月7日，受上海怡禾创展实业发展有限公司、上海工业投资公司、上海英达莱置业有限公司与苏州工业园区建屋发展集团有限公司(以下简称四公司)四方委托，上海静安置业有限公司与上海工业投资有限公司从国土房产局处通过公开拍卖，竞得三块宗地，其中包含涉案编号为73046地块，面积为314501平方米。

　　2005年5月25日，四公司共同投资成立项目公司翡翠公司。2005年6月6日，四公司同意将涉案地块的土地使用权从原竞拍人上海静安置业有限公司、上海工业投资有限公司的名下变更至翡翠公司名下。同年6月8日，翡翠公司向国土房产局申请，以其名义对涉案地块进行土地登记。

　　2007年3月23日，翡翠公司以资金困难、无力支付涉案73046号地块土地出让金为由，向国土房产局申请，以与新加坡星狮集团成立合资公司的方式共同开发涉案地块。

　　2007年5月15日，翡翠公司与星狮集团的五个成员公司签订《合作协议书》，约定六方成立合资公司作为涉案土地的开发主体，合资公司取得73046号地块国有土地使用证后，翡翠公司将其持有的合资公司股权全部转让至星狮集团成员公司，转让溢价款为133,033,923元(314501平方米(地块面积)×1.8(容积率)×235元/平方米)。

　　同年5月21日，六方共同成立星隆公司，其中翡翠公司出资2.5亿元，占20%。5月28日，星隆公司支付了73046号地块土地出让金12.2561亿元，并于8月2日取得《国有土地使用证》。当月，翡翠公司依照《合作协议书》将其持有的20%股份转让给星狮集团成员公司之一。

　　(二)税局处理及案件沿革

　　2014年8月22日，原苏州工业园区地税局作出《税务处理决定书》及《税务处罚决定》，认定翡翠公司于2007年5月转让星隆公司20%股权的行为属于转让土地使用权行为，应按照约定价款133,033,923元确认收入，依法缴纳土地增值税、营业税等税收，翡翠公司以股权转让之名隐瞒土地转让之实，未将其土地转让收入在帐簿上列出，规避了土地转让过程中应缴纳的各项税款，属于在帐簿上不列收入情形，构成偷税。决定追缴其未缴税款、加收滞纳金并予以罚款处罚，合计金额95,386,466.6元。

　　翡翠公司不服上述处理、处罚决定，向苏州工业园区管委会提起行政复议，在复议维持后，翡翠公司提起行政诉讼，但案件历经两审，法院均维持了税局的处理处罚决定，只是对应缴纳税款及滞纳金的金额进行了调整。翡翠公司不服，向江苏省高级人民法院申请再审。

　　(三)争议焦点及各方观点

　　争议焦点：股权转让产生土地使用权转让效果，纳税人是否应按照转让土地使用权缴纳土地增值税。

　　翡翠公司观点：翡翠公司的行为是股权转让，不构成国有土地使用权转让，不应缴纳土地增值税。翡翠公司未取得涉案地块国有土地使用权，星隆公司以出让方式取得涉案地块国有土地使用权，并进行了初始登记，原苏州工业园区地税局认定翡翠公司以股权转让的名义转让涉案土地使用权，适用法律错误。

　　税务机关观点：翡翠公司的行为构成国有土地使用权转让，应缴纳土地增值税。

　　一二审法院观点：翡翠公司虽未办理73046号土地使用证，但因其实际占有并处分了该土地，且获得了相应经济利益，应属土地转让行为。

　　(四)再审结果

　　江苏省高级人民法院认为，翡翠公司虽未办理73046号地块国有土地使用证，但其实际占有并处分了土地使用权，且客观上翡翠公司通过股权转让的外在形式，实现了土地增值，取得了相应的经济利益，故翡翠公司的行为实质上构成国有土地使用权转让。最终裁定驳回翡翠公司的再审申请。

　　二、股转引发土转是否应征收土地增值税在实务中观点不一

　　上述案件的争议围绕以股权转让实现土地使用权转让是否应当缴纳土地增值税展开。实际上，对此问题长期以来纷争不断，从国家税务总局到各地方税务局，再到各地法院甚至最高人民法院，对于该问题均表达了不同的观点。

　　(一)国家税务总局三个批复：名股实地应征收土地增值税

　　自2000年以来，国家税务总局先后针对三起相关案件进行批复，综合来看，国家税务总局以股权转让能够视为土地、房屋等权属转移，股权转让份额与土地房屋价值的具有等同关系等认定股权转让属于明股实地，认为应当穿透股权转让表象，认定为土地使用权转让，征收土地增值税。

　　1、《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)

　　广西壮族自治区地方税务局：

　　你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32号)收悉。

　　鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

　　2、《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》(国税函[2009]387号)

　　广西壮族自治区地方税务局：

　　你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》(桂地税报[2009]13号)收悉。

　　鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。

　　3、《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函[2011]415号)

　　天津市地方税务局：

　　你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》(津地税办[2011]6号)收悉。

　　经研究，同意你局关于北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。

　　(二)各地税务机关：规定不尽相同，执行口径不一

　　1、应征收土地增值税：

　　受国家税务总局三个批复的影响，多数地方税务机关认为，对于股权转让发生土地使用权转让效果的，属于名股实地，应穿透课征土地增值税。

　　如《湖南省地税局财产和行为税处关于明确以股权转让名义转让房地产征收土地增值税的通知》(湘地税财行便函〔2015〕3号)明确，对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税。

　　2、不应征收土地增值税：

　　由于国家税务总局三个批复属于个案批复，不属于规范性法律文件，因此各地方对于国家税务总局三个批复观点的认同度有所不同。其中，最为典型的是福建省地方税务局的观点。2012年，福建省地方税务局在回复网上咨询时表明，国税函[2000]687号文件属个案批复，未抄送我省。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。

　　(三)司法机关：对于是否应缴纳土地增值税亦有不同观点

　　1、地方法院：

　　在旬阳地税局与陕西中成工贸有限公司税务行政处罚决定一案二审行政判决书((2015)安中行终字第00037号)中，安康市中级人民法院认为，通过签订《联合开发合同》及《股权转让协议》的形式，将太极大厦土地使用权转让，应依法申报并缴纳城土地增值税。而在江苏高成房地产开发有限公司与福中集团有限公司股权转让纠纷再审民事判决书((2014)苏商再终字第0006号)中，江苏省高级人民法院则认为，现行税法没有对涉及土地使用权的项目公司的股权转让作出是否征收土地增值税和契税的规定。根据税收法定主义，税法未规定需要纳税的，当事人即可不交税。

　　2、最高人民法院：

　　在马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷二审民事判决书((2014)民二终字第264号)，最高人民法院指出，由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。

　　总体来看，对于股权转让发生土地使用权转让效果，是否应征收土地增值税，实践中存在两种对立观点。肯定论认为，穿透股权转让征收土地增值税体现了实质课税原则，根据经济目的和经济实质穿透课征土地增值税，有利于打击避税行为，实现个案公平正义，国家税务总局三个批复即体现了实质课税的精神。而否定论认为，穿透股权转让征收土地增值税违背了税收法定原则，即便国家税务总局三个批复肯定穿透课税，这三个批复也只是未经法定程序制作的个案批复，不具有普遍适用性，不能类推适用于其他案件。

　　三、实质课税应合理适度，未证实避税目的穿透课税不具有合法性

　　(一)实质课税应有合理限度，不应破坏税收法定原则

　　根据税法理论，在税收法定原则的要求下，公权力机关只能按照法律的明确规定征收税款，而实质课税则是要根据行为的经济目的和经济生活实质，判断是否符合课税要素从而决定是否征税。国家的权力源自于公民，税收是对公民合法财产权利的剥夺，此种剥夺必须以形成公意作为正当性基础，而不能赋权国家任意行使。因此，税收法定原则是税法最基本的原则，是税收具备正当性的第一性前提条件，这一观点为当今世界各国所公认。而实质课税之所以依然广泛适用，原因在于其能够透过形式揭露纳税人以合法形式规避税收的真实意图，维护税收公平和正义。实质课税与税收法定价值取向的不同，这决定其适用必然会对税收法定原则产生冲击。因此，实质课税的适用必须限定在合理范围内，不可过度适用，以免破坏税收法定原则。申言之，在税收法定原则的基本框架下，实质课税原则仅在反避税时适用，不可扩张为对某种情形的普适性规则。

　　(二)穿透股转应限定在反避税目的，而不应成为普适性规则

　　就本文所探讨的股权转让与土地使用权转让而言，如果以转让股权的名义转让房地产的，纳税人为了实现不当规避土地增值税纳税义务的，应当否定其法律形式，按照实质课税原则课征税款，但如果纳税人有正当理由转让股权，随之发生了土地使用权转让效果，非主观避税的，则不应一律穿透股权转让课税，否则将超越实质课税原则的必要限度。

　　根据我国《土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。可见，土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权取得收入的单位和个人。该条款并未规定股权转让中土地使用权转移的问题，因此，股权的转让方并非土地增值税的法定纳税人。穿透股权转让，认定股权转让的实质是土地使用权转让，从而对股权转让方课证土地增值税，明显是对上述税法规定的突破，因此，除非为了反避税目的，否则将超越实质课税原则的必要限度，对违税收法定原则造成严重破坏。

　　(三)翡翠公司案穿透课税有违税收法定原则，不具有合法性

　　根据上述论述，以实质课税原则穿透股转对土转课税，只能是为了实现反避税目的，而在翡翠公司案中，税务机关未证明其具有避税目的，却以实质课税之名对其穿透课税，有违反税收法定原则之嫌，不具有合法性。

　　从翡翠公司案发展历程看，起初，对于涉案地块，翡翠公司计划自己开发，因而早2005年6月8日，其就向国土房产局申请以其名义对涉案地块进行土地登记。而之所以后续开发主体变更为星隆公司，是由于翡翠公司资金困难、无力支付涉案73046号地块土地出让金。因而，在2007年5月，其经向国土房产局申请，与新加坡星狮集团成立星隆公司共同开发涉案地块，并随后由星隆取得了土地使用权证。而对于星狮集团的引入，并非翡翠公司私意谋划，而是苏州工业园区管委会在其中发挥了主导作用。由此事实来看，即便认定涉案地块的土地使用权最终由翡翠公司转移至星隆公司，也并非翡翠公司恶意筹划的结果。

　　而从税局认定土地使用权转让的关键事实看，翡翠公司于2007年8月将20%股权转让给星狮集团成员公司，是经过了园区管委会相关部门的同意，而对于翡翠公司退出涉案地块的开发的原因，是否出于合理目的，以至于翡翠公司以股权转让方式退出是自愿还是受到某些部门的要求，税务机关均没有查明。税局径行以实质课税之名穿透翡翠公司股权转让的行为，认定其以股权转让之名行土地使用权转让之实，则难免有扩大适用实质课税，违反税收法定原则的嫌疑，而对于将翡翠公司的行为定性偷税并处以罚款，其合法性、合理性均缺乏可靠根基。

　　四、股权转让易被穿透认定土地使用权转让，税务风险须严防

　　虽然对于股权转让发生土地使用权转让效果的问题应否征收存在不同观点，但实践中往往将其作为土地使用权的转让征收土地增值税。不少当事人转让股权，因为其中不动产占比额较大、股权转让价格以土地特征为依据或成立公司转让其股权缺乏合理的商业目的，而被税务机关与法院认定为欠缺股权转让的实质，最终以土地使用权转让为基础补缴大额土地增值税。

　　针对股权转让引发的土地使用权转让问题，企业可以从如下角度避免被认定为名股实地，而被征收高额的土地增值税：

　　第一，不以土地作为股权转让价格的计价依据。可以采用市场法、公允价值法、收益法等股权估值方法，合理确定股权的转让价格。

　　第二，增加其他资产在被转让股权公司之中的占比。避免因房地产项目在资产中占比过大，而被税务机关认定为名股实地，征收土地增值税。

　　第三，纳税人被税务机关认定为名股实地后，可依据税收法定原则、意思自治原则予以抗辩。若税务机关与法院援用国家税务总局的名股实地批复，当事人也可以根据个案批复不具有普适性为由予以反驳。

　　来源：华税

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　　2019年11月的解析

股权转让征收土地增值税重现江湖

　　摘要：

　　以股权转让形式转让房地产行为，股权转让方应当缴纳土地增值税。

　　详文：

　　2019年10月8日，上市公司恒立实业发展集团股份有限公司（以下简称恒立实业）发布公告,岳阳市税务局向其送达《税务事项告知书》（岳楼洛税通[2019]201号），要求就其将持有岳阳恒通实业有限责任公司（以下简称恒通实业）100%股权间接转给湖南荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛地产）的行为征收土地增值税。此消息引来纷纷围观。

　　我国明文禁止炒卖土地，开发企业只能借助股权转让形式转让房地产开发项目。《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号，以下简称687号文）、《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函[2009]387号，以下简称387号文）、《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函[2011]415号，以下简称415号文）针对广西、天津三个涉事企业土地增值税征管案件做出的个案批复，充分体现实质课税原则。

　　2016年12月16日，恒立实业将恒通实业80%股权作价23,280.80万元转让给长沙丰泽房地产咨询有限公司。2017-08-22，恒立实业又将恒通实业20%股权作价5,820.20万元转让给长沙道明房地产有限公司。2017-10-24，湖南荣盛房地产开发有限公司受让长沙道明房地产有限公司全部股权。长沙丰泽、湖南荣盛同为谭迪凡（荣盛地产）旗下全资子公司，岳阳市主管税务机关因此认定，以股权转让名义转让土地使用权，恒立实业需缴纳土地增值税。二笔股权转让款合计2.91亿元。剃除其它资产价值，其中不动产转让价款为2.78亿元。

　　一、涉事地块的前世今生

　　1.国企上市改制历史遗留问题

　　深圳南方民和会计师事务所在2002年度审计报告保留意见说明，截止2002年12月31日，恒立实业应收岳阳兴盛实业发展有限公司款项帐面余额57,958,743.12元，系企业改制上市下岗职工后勤服务系统等大量非经营性资产划拨形成，主要由以下三部分组成：（1）借款;（2）销货款及材料让售款;（3）垫付恒立集团原内退、下岗、离退休人员工资等。

　　2.历史遗留问题处理

　　2003年4月20日，岳阳市人民政府市长办公室就岳阳恒立和有关改制后历史遗留问题形成[2003]第12号会议纪要，同意将恒立实业（原为岳阳恒立）使用的土地先划拨给恒立实业，其再将土地评估后的增值归还恒立实业的欠款。此文件目的实质是以恒立实业应缴的土地出让金抵顶恒立实业改制下岗职工安置欠帐。

　　2003年7月20日，岳阳市人民政府办公室印发岳府阅[2003]50号《关于恒立公司原工业用地改变用途协调会议纪要》，同意恒立实业（原为岳阳恒立）将原由市政府划拨作为工业用地的土地变更为商业用地（土地原权属不变）。

　　2003年12月31日，通过先无偿收回划拨土地然后进行土地出让定向招拍挂方式，恒立实业与岳阳市国土资源局签署《国有土地使用权出让合同》（2003拍字19号）。合同约定，位于青年中路的宗地编号为2003-19#的地块以现状条件出让给恒立实业，宗地用途为商服和商住用地，土地出让金6500万元。商服用地字第00178号《国有土地使用证》确认土地面积为90216.00平方米（合135.33亩）。上述土地改变用途增值部分，全部用于解决恒立实业上市前国家干部职工的身份置换。因此，恒立实业未向岳阳市国土资源局支付任何款项。

　　没有土地出让金票据，本项目土地增值税税前扣除凭证需要认真核实，去伪存真。

　　从当年公告中获知，涉事土地以当时的现状条件(不是净地)出让，地上房屋及建筑物仍归恒立实业所有，由恒立实业一直用于生产经营至2014年初。

　　3.恒立实业以土地使用权投资成立恒通实业

　　2014年1月6日，恒立实业设立全资子公司恒通实业，注册资本为壹亿元人民币，其中，现金出资3,000万元，以涉事地块土地使用权作价70000万元。恒通实业取得岳市国用（2014）第00009号《国有土地使用证》。自2014年初起，恒立实业已启动生产基地整体从青年中路老厂区搬迁至八字门厂区，青年中路老厂区不再用于公司生产经营。广西万宇房地产评估有限公司2013年11月8日出具的《（岳阳市）广万房地估字d[2013]第097号》土地估价报告认定此地块价值258,108,000.00元。

　　4.会计核算

　　4-1.恒立实业会计核算

　　2014年初，恒立实业长期股权投资科目为零。2014年末，长期股权投资科目余额增加岳阳恒通实业有限责任公司85,636,905.05元，其中3000万元为货币资金，其余为5636.90505万元为预估拆迁补偿费。2014年年报披露，恒立实业计提应付搬迁费及土地增值税（应付岳阳恒通实业有限责任公司）1.13亿元。

　　4-2.恒通实业会计核算

　　2014年1月，恒通实业按2.58亿元作为股东投入资产价值入帐，增加实收资本7000万元，确认资本公积1.88亿元。

　　5.恒立实业工厂搬迁补偿审定

　　北京永拓会计师事务所发布的《关于恒立实业原计提土地增值税及拆迁费余额会计核算回复》透露，2019年7月，当地国土资源局（或城改办等）委托第三方审计机构审定恒立实业工厂搬迁补偿金额为5297.21万元。凡未经国土资源局（或城改办等）办公会议以文件形式审批、被拆迁人自行申报的征地拆迁补偿费不能采信。参见《征地及拆迁补偿支出财税处理研讨》《商业会计》（2019年7月）或《财务与会计导刊》（10月上半月转载）。

　　二、涉税分析

　　1.纳税义务人

　　根据税收政策规定，股权转让方恒立实业为本次土地增值税纳税义务人。本系列投资及转让股权事件发生两次征收土地增值税纳税义务。第一次2014年1月,恒兴实业以土地使用权投资成立子公司。第二次为2016年至2017年7月恒兴实业100%转让恒通实业股权。纳税义务人均为恒兴实业。

　　2.土地增值税测算

　　2-1恒立实业以土地使用权增资应缴土地增值税

　　恒立实业与恒通实业分立的改制重组事件发生在营改增前，恒立实业改制

　　取得土地使用权，根据《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定恒立实业应缴营业税0元。2003年，恒立实业根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）第一条及第二条有关企业股权重组规定，免征契税。根据《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）第八条资产划转规定，2014年1月恒通实业受让土地应缴契税0元。

　　依据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条以房地产进行投资或联营的征免税问题的规定，恒通实业为房地产开发企业，恒立实业应当缴纳土地增值税，土地增值税计税收入为全部股权转让收入中与土地使用权及地上房屋及建筑物转让相关的收入。恒立实业应当在股权变更完成后申报土地增值税。

　　土增税计税收入为评估价值258,108,000.00元，项目可扣除金额（计税成本，土地出让金）合计为117，972，100.00万元，增值额119，721，000.00元，增值率297.09%，最高适用60%税率。

　　土地增值额=258,108,000.00-65000000.00-52，972，100.00

　　=140，135，900.00

　　增值率118.79%，最高适用税率50%

　　恒立实业应缴土地增值税=140，135，900.00*50%-117，972，100.00*15%

　　=70067950-1765815

　　=68，302，135.00元

　　恒立实业应缴土地增值税6830.21万元。

　　2-2.恒兴实业转让恒通实业公司100%股权应缴土地增值税

　　按《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）规定，因为对方均为房地产开发企业，恒立实业仍产生土地增值税纳税义务。土地增值税计税收入按评估价格27,813.59万元确定，土地使用权取得成本按上次转让价格25810.80万元确定。

　　含税增值额=27,813.59-25810.80=2001.79万元

　　增值率7.76%，最高适用税率30%

　　应缴土地增值税=2001.79/1.05*30%-0=571.94万元

　　就股权转让行为，恒立实业应缴土地增值税571.94万元，

　　两个涉税行为，恒立实业总计应缴土地增值税7402.15万元。然而，恒立实业仅申报土地增值税3682.28万元，欠缴土地增值税3719.87万元。欠缴税款超过应缴税款的50%。

　　三、遗留问题

　　1.土地年限年限不足造成的损失分析

　　中铭国际资产评估（北京）有限责任公司在2016年11月15日出具《<恒立实业发展集团股份有限公司拟股权转让事宜涉及的岳阳恒通实业有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明>报告》中说明，土地使用年期修正指数。待估宗地剩余使用年限为商业27.35年、住宅57.37年。根据土地使用年限修正指数为100，对标开发项目案例a、案例b、案例c均为法定最高使用年限，修正指数103.05。换算时价，虽因土地年限原因，地价评估小计3.38%。综合各项因素，估算土地评估作价亏损、少计销售收入不低于1000万元。

　　2.工厂搬迁费合理性分析

　　中铭国际资产评估（北京）有限责任公司在评估报告就土地利用状况进行说明：待估宗地地上主要建有机加工中心、加工中心附楼、换热器表面处理车间、配电室及维修班、主机电器小汽车间、装配车间、汽车空调实验楼、铸造车间等房屋建筑物，以及大门、围墙等构筑物，地上建（构）筑物所有权权属归恒立实业发展集团股份有限公司所有，本次评估未把建（构）筑物纳入评估范围，但评估中已考虑因建（构）物用途不匹配对土地价值的影响。此报告已经预估地上建筑60000平米，每平搬（拆）迁费按54元计，从土地评估价格中扣除324万元。

　　3.拆迁补偿标准适用问题

　　本地块土地使用权证颁发于2014年1月初，如何当时立即开展拆迁，按拆迁

　　补偿标准计算，工厂拆迁的成本支出是较低的。恰如评估报告中，6万平米搬迁费不过应当按当时拆迁标准计算。按2016年-2017年拆迁安置市场状况计算拆迁成本为5297.21万元，时间、权利、义务不匹配。以此金额在土地增值税前扣除不合理，这个金额需要重新审理。应否适用2004年的拆迁补偿标准？

　　5.2004年土地出让金6500万元是否公允

　　此地块出让是否按毛地出让价格计算？如果是毛地出让，土地取得成本需要加计后期经政府部门审定的征地及拆迁安置费用。2004年，我国主要大城市平均地价商业1988元/平米，住宅1166元/平米。此块土地2004年摘牌地价每亩48.03万元，每平米出让价格720.49元，是全国主要大城市平均价格的61.79%。岳阳是三四线城市，我推论此价格有可能是岳阳市当地段及周边净地出让价格。如果此价格是净地出让公允价格，则工厂搬迁费不可以在本轮土地增值税前扣除。如果实际情况符合上述猜测，相关事项需要重新审理。土地增值税扣除项目合计金额将大幅度减少，二次土增税清算少交土地增值税合计会不会高达9883.42万元？鉴于信息披露有限，本文无法给出意见。

　　近期北京l.t.会计师事务所出具的《关于原计提土地增值税及拆迁费余额会计核算回复》及恒兴实业发布的《关于转让岳阳恒通实业有限责任公司股权转让完结后续会计核算的公告》冲减土地增值税及拆迁费余额2,053.90万元、调增2019年本年利润2053.90万元的处理值得商榷。此报告未注意存在两个转让（以土地使用权向子公司投资、对外转让股权）、发生两次土地增值税纳税义务，需要进行更正。

原土地增税测算表

收入总额股权转让小计备 注收入总额27,813.5927,813.59增值税（简易计税）0.00扣除项目合计11,100.0011,100.00其中：取得土地使用权的金额6,500.006,500.00 预估搬迁成本4,600.004,600.00与房地产转让有关的税金0.00增值额16,713.5916,713.59增值率1.511.51适用税率0.500.50速算扣除系数0.150.15应交土地增值税6,691.806,691.80

　　北京l.t.会计师事务所在会计核算回复函中提到，经岳阳当地税务师事务所

　　筹划，恒立实业将股权转让分解成两部分：1.转让房屋及建筑物收入6543.75万元核定征收，缴纳土地增值税373.93万元；2.股权转让收入21269.84万元，缴纳土地增值税2940.70万元。二者合计缴纳土地增值税3314.63万元，这个方案已通过当地税务机关的审核，相关涉税事宜已审结。如果分开核算土地增值税，股权转让土地增值税计税收入和扣除项目金额合计均应剃除拆迁补偿费支出。然而在实际清算工作中，恒兴实业只减少了股权转让收入却没有相应减少扣除项目金额。

旧房过户及股权转让税费计算表1（岳阳事务所方案）

收入总额旧房过户股权转让小计备 注收入总额6,543.7521,269.8427,813.59减少收入6543.75万元增值税（简易计税）311.61311.61扣除项目合计0.00其中：取得土地使用权的金额6,500.006,500.00 预估搬迁成本5,860.005,860.00

减少股权转让收入的同时没有减搬迁成本支出与房地产转让有关的税金44.4011.6156.01增值额8,898.2027,813.59增值率0.720.72适用税率0.060.400.46速算扣除系数0.050.05应交土地增值税373.932,940.703,314.63税费合计729.942,952.313,682.25

旧房过户及股权转让税费计算表2（本文纠正）

收入总额旧房过户股权转让小计备 注收入总额6,543.7521,269.8427,813.59减少股权转让收入增值税（简易计税）311.61311.61扣除项目合计6,511.616,511.61其中：取得土地使用权的金额6,500.006,500.00 预估搬迁成本0.00减少股权转让收入同步减少搬迁成本与房地产转让有关的税金44.4011.6156.01增值额14,769.8421,301.98增值率126.82%1.27适用税率0.0650.00%56.00%速算扣除系数0.150.15应交土地增值税373.936,408.186,782.11税费合计729.946,419.797,149.73

　　对比上面三个表格，拆分方案反倒增加应缴土地增值税，得不偿失。显然，当地税务师事务所的筹划是错误的，这种自我交易安排使恒立实业少缴巨额的土地增值税，岳阳市税务局应当对此进行纠正。

　　四.总结

　　房地产开发企业股权转让行为十分敏感。如何安全着陆？这需要进行全面细致的规划。道高一尺，魔高一丈。一些开发企业做得十分到位。他们通过反向操作、代持、不充分转让等方式避开这些100%转让股权触发的税收问题。

　　无论如何，荣盛地产不是这起事件的纳税义务人。相反，荣盛地产及其荣盛*金鄂府项目土地增值税清算将是这起征税事例最大的受益方，点到为止。

　　来源：税屋 作者：李华，陕西华浩税务师事务所；联系电话：13772532832,微信号：13772532832。非经许可，请匆转载