基层关于房地产权属转移涉 (税问题的建议)

近年来，基层税务机关在日常征管中经常遇到人民法院、仲裁委员会生效法律文书发生土地、房屋权属转移的涉税问题。这类情况，纳税申报人一般无法取得销售不动产发票，买卖双方因财产矛盾又不能达成协议，税务机关受理时，按照现有的税收政策，一般采取以下几种方式受理。

1、直接办理契税纳税申报。人民法院、仲裁委员会判决、裁定生效后，基层税务机关会遇到卖方已失踪或失去了人身自由，卖方不能取得不动产的销售发票的情形，依据国家税务总局《关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015第67号）要求，纳税人可持人民法院执行裁定书的原件和已调取的相关资料，税务机关按裁定书的价格直接办理契税纳税申报手续。这种做法既方便纳税人，又不违反国家税务总局的公告要求，但由于没有做深入的调查核实，往往漏征了房、土交易中的增值税、城建税和土地增值税等税费，给税收人员带来了执法风险。

2、买方代缴应由卖方承担的税费。法院判决、裁定房地产过户生效后，买方为尽快取得房地产权属，主动到税务机关进行纳税申报，税务机关按规定要求其提供销售不动产的发票。这时候我们经常遇到原始发票无法提供，卖方(一般为房地产企业)早已办理注销税务登记或被税务机关认定为非正常户，对注销户，税务机关一般按照第一种情形受理；对失踪户和非正常户，税务机关按照规定的执法程序，由买方代缴罚款，恢复为正常户后，再代缴应由卖方承担的增值税、城建税和土地增值税等税费后，再办理契税申报手续。这种做法目前在基层税务机关普遍使用，虽然在源头上控制了漏征漏管，但变相侵害了买方的合法权益，产生了征纳矛盾。

3、法院调解卖方缴纳应承担的税费。在一些法院与税务机关合作比较好的地区，法院在拍卖或判决、裁定房地产权属转移案件时，协助地方税务机关责成买卖双方缴纳应承担的税费。其重点是针对卖方，如拍卖所得，责成纳税人结清税款后再取得应有的收入；如抵押给金融机构或个人的，告知其买卖双方各自应当承担的税费。这种做法会遇到卖方已注销税务登记或被税务机关认定为非正常户的情形，应有卖方缴纳的税费又无法交纳，卖方和有的金融机构还不愿意配合，执行难度大。

针对上述采取的各种受理方式和在实际征管中遇到的问题，依据现有的税收政策，笔者认为应本着既保护纳税人的合法权益，又降低税收管理人员的执法风险的原则，在核定实际情况后采取不同的处置方式。

1、买卖双方均处于正常状态。这种情况似乎没有什么争议，税务机关对相关资料进行审查后，为双方办理涉税事项。但在实际征管在并非

如此，在法院判决或裁定后一般由买方单方到税务机关申报纳税事项，卖方不及时履行或拒绝履行纳税义务。这种情况税务机关不应直接办理买方代缴税款事项，而是主动与法院和有关部门协调，依法责令卖方缴纳应由其承担的税款，必要时采取税收保全、强制执行等措施追征税款，如果强制措施仍然无效，税务机关应列入欠税管理，将欠税情况向社会曝光，同时持续加大税款追征力度。

2、卖方为非正常户或失踪户。如果卖方早已被税务机关认定为非正常户，按照规定应由卖方接受处罚后恢复正常户，并补申报，缴纳相应的税费，但在实际操作中仍然是买方代办。另外一种税务机关虽认定为正常户，但该单位负责人已失踪或失去人身自由的情况同样如此。对这两种情况，如果能找的到人的，应该按照第一种正常状态的处置方式处理，税收征管系统应当有这种特殊业务的处理办法，改变现有的繁琐程序。如果确实找不到人的，法院在拍卖或判决、裁定房地产抵押给买方时，需要明确应由卖方承担的税费，税务机关按程序开具完税凭证，剩余部分才是买方的合法收入。这种做法既可以让纳税人能够理解和接受，也可避免税务人员的执法风险。

3、卖方为注销户。遇到这种情况税务机关应当及时与法院和仲裁委员会会进行沟通，一般情况下，如果是生效的法律文书，其营业执照并未吊销。如果卖方找的到人的，按正常状态的处置方式补办税务登记并接受处罚，税收征管系统仍然预留这种特殊业务的处理办法。卖方找不到人的，税务机关在实地核查的基础上，向社会公告期满后，可以直接依据国家税务总局《关于契税纳税申报有关问题的公告》要求，由买方可持人民法院执行裁定书的原件和已调取的相关资料，税务机关按裁定书的价格直接办理契税纳税申报和完税手续。

上述几种方式的处置，税务机关应当加强与人民法院和政府相关部门的联系沟通，特别是在房地产拍卖抵押前要公告税款，处置后要确保税款及时申报入库。要加强“地方税收信息共享平台”的建设和运用，依托和改进现有的“金税三期税收管理平台”，充分利用内、外部数据，解决实际存在是税收风险。

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