编者按：个人交易房地产涉及增值税、土地增值税、印花税、契税、个人所得税等税费，同时存在众多税收优惠政策，但这些政策散布在各实体法中，有些优惠政策已经废止，在交易中，税费负担多少，影响着交易双方之间价格的磋商，本文旨在通过简明的税收政策分析汇总，让纳税人即刻明白个人交易房地产的征税、免征与减征税收政策。
一、增值税
（一）个人转让不动产（除个人转让其购买的住房外）增值税规定
国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
第四条小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
（1）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）个人转让其购买的住房增值税规定
国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：
（1）个人转让其购买的住房，按照“有关规定”全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）个人转让其购买的住房，按照“有关规定”差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
上述“有关规定”是指：财税[2016]36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知
附件3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定
5、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
（三）个人销售自建自用住房增值税规定
财税〔2016〕36号文件附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第十五款规定，个人销售自建自用住房免征增值税。
（四）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权增值税规定
财税[2016]36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知
附件3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定
1、下列项目免征增值税
（36）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
（五）个人无偿赠与不动产增值税规定（涉及家庭财产分割的个人无偿转让除外）
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，应视同销售不动产。也就是说，个人无偿赠与不动产除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，即使没有取得任何经济利益，也应当视同发生销售行为，缴纳增值税。
二、土地增值税
（一）个人销售住房土地增值税规定
财税[2008]137号财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策
3、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（二）个人互换住房土地增值税规定
财税字[1995]48号财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知
5、关于个人互换住房的征免税问题
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
（三）个人无偿赠与房地产土地增值税规定
《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条规定，细则所称的“赠与”指如下情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
也就是说，除了上述赠与行为外，其他赠与行为均应当征收土地增值税。
（四）个人无偿赠与住房土地增值税规定
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。所以，个人无偿赠与的不动产是住房的，同样暂免征收土地增值税。
三、印花税
1、个人销售或购买住房印花税规定：
财税[2008]137号财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策
2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
四、个人所得税
（一）个人无偿受赠房屋个人所得税规定
财税[2009]78号财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知
1、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
3、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
4、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
注意：受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
5、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。
注意：受赠房屋对外销售取得的所得，按照“财产转让所得”计算缴纳个人所得税，适用税率为20%。
（二）个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房个人所得税规定
财税字[1999]278号财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知
4、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。
（三）离婚析产房屋过户个人所得税规定
《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发[2009]121号）规定：通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。
（四）个人出售自有住房并在1年内重新购房个人所得税规定
财税[2010]94号财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知
2、对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
五、契税
（一）个人转让房地产契税规定
《中华人民共和国契税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的法规缴纳契税。第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。
（二）房地产交换契税规定
中华人民共和国契税暂行条例第四条契税的计税依据：（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
（三）个人无偿赠与房地产契税规定
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发〔2006〕144号）规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。
也就是说，赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的也应当依照规定征税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（四）继承契税规定
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
也就是说，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（五）离婚析产契税规定
《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）规定，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
（六）在婚姻关系存续期间夫妻之间权属变更契税规定
《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
（七）个人购买住房契税规定
财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知财税[2016]23号
(1)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
(2)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市、深圳市以外的其他地区。
（八）个人房屋被征收补偿契税规定
财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知财税[2012]82号
3、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税
（九）个体工商户与其经营者之间互相划转房地产契税规定
财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知财税[2012]82号
6、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
（十）合伙企业与其合伙人之间互相划转房地产契税规定
财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知财税[2012]82号
7、合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
（十一）同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间划转房地产契税规定
财税[2018]17号财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知
8、资产划转：同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
（十二）个人承受公司股权（股份）契税规定
财税[2018]17号财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知
9、在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
作者：脱军用，凡圣律师事务所副主任，律师、注册会计师、注册税务师。
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