房地产并购业务中公司分立【流程及税】务处理、风险

企业分立在地产并购业务中应用的注意事项

　　在地产并购项目中，若目标公司除了待出售地块外还存在其他将继续运营的业务或者目标公司风险过大需进行风险隔离，收购方则会在资产剥离后再进行收购。企业分立这种资产剥离方式由于税负较低而被青睐。

　　本文将对企业分立涉税情况进行分析(由于地产并购重组中，以存续分立居多，本文文分析基于存续分立)

　　一、增值税需关注事项

　　由上述相关规定可以看出，对于增值税，不征增值税要求剥离土地的同时连带相关债权债务和劳动力的一并剥离，地产并购中债权债务的处理一般能满足文件的规定，但对于以拿地为目的的地产并购项目来说，劳动力一并剥离并不容易实现。

　　二、土地增值税及契税需关注事项

　　对于契税和土地增值税，要求分立企业与原被分立企业投资主体相同，该规定是指分立前后，被分立企业与分立企业的股东保持不变，但各股东持股比例可以改变，这与59号文对企业所得税特殊性性税务处理条件中规定中股东及其持股比例都不改变不一样。

　　另外，土地增值税免税规定不适用于房地产开发企业，在实务操作中，部分公司为实现节税目的，通过变更目标公司的经营范围的方式，使目标公司不具备房地产开发企业属性，待收购完成后再重新获取房地产开发企业属性。

　　上述税务筹划方法面临经营实质与所享受优惠条件不符的税务风险。

　　三、企业所得税需关注事项

　　企业所得税分为一般性税务处理和特殊性税务处理两种方式。一般性税务处理需即时征税，被分立企业分立出去的资产需按公允价值确认资产转让所得或损失，分立企业按公允价值作为接受资产和负债的计税基础，同时需确认支付对价资产或股权转让所得或损失。分立企业按被分立企业的原有计税基础作为接受资产和负债的计税基础，不确认支付对价资产或股权转让所得或损失特殊性税务处理是一种递延纳税税收优惠，被分立企业对分立出去的资产不确认转让所得或损失。若未来无出售股权计划和从现金流的角度考虑，特殊性税务处理可带来较大税收利益。

　　但是对于以拿地为目的的收并购业务来说，通过企业分立实现资产剥离后往往短时间内需再次转让分立企业的股权，难以满足12个月内不转让股权的规定，为满足12个月内不转让股权的规定，企业需通过协议提前锁定转让条件，待12个月后再转让，等待转让的期间内不确定性较多，收购方面临风险较大。

　　另一方面，即使应用特殊性税务性处理分立目标资产，按规定确认的分立企业股权计税基础时往往远低于实际转让价格(被分立企业的股东取得分立企业的股权(以下简称"新股")，如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权(以下简称"旧股")，"新股"的计税基础应以放弃"旧股"的计税基础确定。

　　如不需放弃"旧股"，则其取得"新股"的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将"新股"的计税基础确定为零;或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的"旧股"的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到"新股"上。

　　无论以哪种方式确认分立企业的股权计税基础，收购方在收购分立企业时，在股权转让环节会产生大额股权溢价，企业所得税税负较重。

　　笔者在往期原创文章《地产收并购应充分考虑税务影响，否则税负差异很大》中也提过，在国家对房地产产业调控进一步深化的背景下，诸多房地产企业由过去的拿地竞争转变为控股合并，以谋求新的利润增长点或新的经营模式，地产收并购项目其实是新旧股东围绕风险、定价展开的一场博弈，而税务因素对二者往往存在重大影响。

　　也重点提出考虑税务风险和不考虑税务风险税负差异较大，最终导致净现金流差异较大。收并购项目应充分考虑税务风险，以避免对项目误判造成损失。

　　来源：正坤财税 作者：周小玉

---

　　2018年3月的解析

房地产并购业务中公司分立流程及税务处理

　　公司分立是指一个公司依照有关法律、法规的规定分成两个或两个以上公司的法律行为。公司分立在企业调整资产结构、提高盈利能力等方面都有着比较明显的作用。其中房地产公司因其资产的特殊性，在流程和税务处理方面存在一定不同。本文小编将详细介绍房地产公司分立的流程以及税务处理问题，给大家以参考。

　　一、房地产并购业务中的公司分立流程

　　按照被分立企业在分立后是否存续，分为存续分立（被分立企业继续存续）与新设/解散分立（被分立企业不再存续）。本文以存续分立为例介绍相应的流程。

　　(一)公司分立的批准

　　根据《公司法》第37条、第43条以及第103条的规定，公司分立应当由公司董事会拟定分立方案并交由公司股东会以特别决议的方式即必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上审议通过。

　　同时根据《企业国有资产法》的相关规定，若拟分立公司涉及到国有独资公司的，则需要获得履行出资人职责的国资监管机构决定。

　　上述存续公司的股东会决议至少需要包含：同意公司进行存续性分立、分立后存续注册资本的变化、拟划入新设公司的资产明细、新设公司的名称及注册资本、分立前债权债务的承担等。

　　(二)至工商部门办理分立后新设公司的名称预核准

　　(三)确立分立基准日，编制资产负债表及财产清单并通知债权人

　　根据《公司法》第175条、第177条的规定，公司分立时应当编制资产负债表及财产清单，公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。

　　(四)聘请评估机构对拟分立的资产进行评估

　　根据《企业国有资产法》第47条的规定，在确认拟分立的财产后，若房地产公司属于国有资本控股公司，则应在进行分立时按照规定对有关资产进行评估。

　　(五)存续公司、新设公司（筹）以及新设公司的股东签署分立协议

　　各方应在分立协议中约定分立方式、分立基准日以及资产分割、分立后各公司的注册资本及股权结构、债务的承继方式、过渡期间的安排、职工安置、各方承诺及保证、违约责任、争议解决、协议生效条件等内容。分立协议中明确约定被分立公司的全部债权债务都由存续公司承担，与新设公司无关。

　　(六)至税务有关部门进行汇算清缴

　　根据相关法律法规的规定且因拟分立公司为房地产开发企业，主要资产为商品房，则在分立前需至税务有关部门进行汇算清缴。

　　(七)办理新公司设立工商登记以及存续公司变更登记

　　(八)根据分立方案，分割公司业务、资产、负债及人员，调整分立后公司法人治理结构

　　此时需要根据分立方案，将拟分立的商品房剥离至新设公司名下，至房地产交易中心办理过户手续。

　　(九)新设公司可以用于对外进行股权转让

序号税种公司分立过程中土地流转涉税事宜结论1企业所得税《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定，公司分立可以按一般性税务处理或特殊性税务处理。特殊性税务处理要求在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。

公司分立时，被分立企业继续存在，其资产损失的对价为股东取得的新企业的股权，该部分价值应当视同被分立企业分配来进行处理。2增值税《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第66号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，仍适用《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）的相关规定，其中货物的多次转让行为均不征收增值税。资产的出让方需将资产重组方案等文件资料报其主管税务机关。将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让的，不征收增值税。3土地增值税根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）的规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。虽然财税〔2015〕5号文已经失效（执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日），但根据本事务所律师电话咨询上海市税务热线12366，房地产开发企业分立时仍需缴纳土地增值税。4契税根据《关于继续支持企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）的规定，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。该等新规自2018年1月1日起至2020年12月31日执行。公司分立为与原公司投资主体相同的公司时，免征契税。5印花税《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）的规定，以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。

　　

　　以上公司分立相关税务处理仅供参考，建议就具体税务问题与税务部门联系。

　　延伸阅读：地产并购之企业分立模式分析

　　企业分立作为一种常见的企业变更形式，一直被广泛用于房地产企业的并购方案中。通过企业分立，再转入目标公司股权的形式在实践操作中需兼顾考虑方案可行性、税收筹划等。

　　本文将重点对企业分立模式在实际操作过程中存在的问题以及关键点进行分析。

　　一、企业分立方案

　　例：a公司名下持有某目标物业，a公司与b公司就该目标物业达成收购协议。a公司拟通过分立方式将目标物业转移至目标公司，由b公司通过股权收购的形式完成对目标物业的收购。其主要的过程如下：

　　二、分立流程

　　1、聘请会计师事务所对a公司的资产、负债情况进行审计，出具资产负债表、财产清单；

　　2、确认分立方案，a公司与b公司确认目标物业价值以及各自费用承担；

　　3、a公司召开股东会，出具《股东会决议》。a公司与分立后的d公司签署《分立协议》，就资产、负债作出划分。（d公司在名称预核准后可签署协议）

　　4、a公司就分立事项于作出股东会决议之日起10日内通知债权人，30日内登报公告（省级以上报纸）；

　　5、a公司将上述相关资料一并整理好后报税局审核确认（含税收优惠政策的适用），其中需向地税局申请免征土地增值税、契税（办理《不征税申请表》及《纳税人减免税（费）申请表》等），向国税局申请免征增值税（办理《纳税人减免税备案登记表》及《增值税减免税备案登记表》等），企业所得税（一般性税务处理）与印花税按规定缴纳；

　　6、a公司完成变更登记，d公司完成新设登记；

　　7、a公司与d公司共同向交易中心申请办理土地房产变更登记。

　　三、纳税分析

　　（1）分立阶段

　　1、企业所得税

　　根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）的规定，企业所得税若适用特殊性税务处理，则要求被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。此外，要求企业重组中取得股权支付的原主要股东在重组后连续12个月内不得转让所取得的股权。对此，即使a公司分立过程中可以适用特殊性税务处理，d公司原股东仍需满足持股满12个月的锁定要求。

　　若适用一般性税务处理，d公司对接受a公司的资产、负债按公允价值确认资产转让所得或损失。

　　2、增值税及附加

　　《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

　　3、土地增值税

　　《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）规定：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税……五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

　　4、契税

　　《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定：截止到2011年12月31日，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

　　5、印花税

　　《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）第二条规定：以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。

　　（2）股权转让阶段

　　1.企业所得税

　　一般性税务处理情况下作平转；特殊性税务处理情况下需就溢价缴纳企业所得税。

　　2.增值税及附加无

　　3.土地增值税无

　　4.契税无

　　5.印花税有

　　值得注意的是，企业分立在适用特殊性税务处理的情况下，分立满一年后将分立后企业（公司d）的股权转让给收购方时，因新分立企业（公司d）以原剥离资产的历史成本作为计税基础，因此股权转让时依旧会产生较高的溢价，该种情况下将分立企业（公司d）的股权转让至原股东在税收优惠地设立的载体后再次转让股权将能起到明显的节税效果。

　　来源：房地产财税咨询