近日，某省税务局发布《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》，明确个人将自有房屋或者租入房屋出租给承租人，并取得租金收入或者其它经济利益所得的行为，应按照财产租赁所得缴纳个人所得税。还明确纳税人出租(转租)房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。以及个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。
本来嘛，这是一个很平常的事情，相关政策都是有法有规(如税收征管法及实施细则、个人所得税法及实施条例以及国税发〔1994〕89号、财税〔2008〕24号和国税函〔2009〕639号文件等)可依的，乃至可以说是老生常谈的一项应税行为。要说新颖一点的，那就是这个公告明确了房屋租赁所得相关个人所得税核定征收的应税所得率为5%。
有些网友对此或有疑惑，或有不解，对于专业的东西一下没看懂，这倒也不奇怪。但也出现了一些比较有意思的说法，如有的说近日，**省率先实施房屋租赁个人所得税......;还有的说要知道，以前获得租金收入，房东是不需要缴纳个人所得税的。这次**开启个人出租房屋个人所得税征收管理，算是首开先河;更有这样计算应缴个人所得税的以年租金6万元的住房租金计算，平均分摊到每个月租金是5000元，那么房东每个月需缴纳个人所得税是500元，一年是6000元。
真是这样吗?那小编就也来说说个人出租房屋的个人所得税相关事项吧。
首先说一个问题，就是个人所得税的税率，省一级税务局是无权制定减低税率政策的，网传的某省个人出租住房将按10%税率征个人所得税，其实，这既不是某个省的地方规定，更不是什么现在才开始执行的新政。
早在2000年12月财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)就明确：自2001年1月1日起对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。继而是在2008年3月，财政部、国家税务总局发布《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)，第二条支持住房租赁市场发展的税收政策的第(一)项，再次：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
据此，对于个人出租房屋相关的个人所得税税率，全国都是如此，即个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。
根据税法规定以及税收征管实务需要，对个人出租(转租)房屋取得的租金收入征收个人所得税时有两种征收方式，分别为据实征收和核定征收，税务机关将根据纳税人的实际情况确定征收方式。在此也提示，营改增以后，征收个人所得税时的租金收入不含本次出租缴纳的增值税。
个人出租房屋据实征收个人所得税
至于具体计税，按照个人所得税法及实施条例的相关规定：财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
此外，相关税收政策还规定，(1)纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金、教育费附加等允许扣除的税费，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。(2)纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
在出租房屋的情形中，除了自有房屋出租外，还有一种情形是转租。对于个人将承租房屋转租取得的租金收入，同样属于个人所得税应税所得，也应按财产租赁所得项目计算缴纳个人所得税。针对转租房屋需要支付租入房屋的租金这一实际情况，相关税收政策特此还规定：取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
对于个人出租房屋等财产，取得财产租赁所得在计算个人所得税前扣除税费的扣除次序为：(1)财产租赁过程中缴纳的税费;(2)向出租方支付的租金;(3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;(4)税法规定的费用扣除标准。
最后，出租房屋等财产的个人，以取得的租金收入扣除上述税费后的余额作为应纳税所得额，按照适用的税率计算应缴的财产租赁(出租房屋)所得的个人所得税。
个人出租房屋核定征收个人所得税
在实务中，由于出租房屋的财产租赁个人所得税的计算过程还是比较复杂，特别是在扣除相关税费时还须提供合法、准确的成本费用凭证，准确计算房屋租赁成本费用。
大家也知道，作为出租房屋的个人，大多很难妥善保存相关票据(如房屋修缮的费用票据)，如果严格按照规定，不能提供相关税费支付的票据就不得税前扣除，这样对纳税人还是不利的。
为此，很多地方都依法作了另一种规定，即采取核定征收的方式，对于纳税人出租(转租)房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的一定比例(即税务机关确定的应税所得率)核定其应纳税所得额。当然，由于各地经济状况的差异，各地税务机关核定的应税所得率也会有所差异。但不管怎么样，从实务来看，核定征收个人所得税其实是更有利于减轻个人出租房屋的税收负担。
对于核定征收房屋出租个人所得税的，计税过程是这样的：
(1)应纳税所得额=租金收入(不含增值税)×应税所得率
(2)应纳税额=应纳税所得额×税率
(个人出租住房的税率为10%;个人出租非住房的税率为20%)
如题，某省对个人出租房屋核定的应税所得率为5%，那应缴个人所得税就是以租金收入×5%×适用税率。例如，某人这个月出租房屋取得租金10000元(不含增值税)，且不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用，其应缴纳的个人所得税为：
(1)出租的是住房：10000×5%×10%=50元;其个人所得税实际税负为0.5%(50/10000)，也就是0.5%的征收率。
(2)出租的非住房：10000×5%×20%=100元;其个人所得税实际税负为1%(100/10000)，也就是1%的征收率。
综上，对个人出租(转租)房屋取得的租金收入征收个人所得税，实行的是据实征收和核定征收两种征收方式，根据具体情形分别适用。
(一)据实征收。纳税人出租(转租)房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证从租金收入中按规定扣除实际支出的相关税费，以及按税法规定的费用扣除标准减除费用。即应缴纳税额=(应税收入-成本费用扣除)×税率。
(二)核定征收。纳税人出租(转租)房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算住房租赁成本费用的，按租金收入和核定的应税所得率计算应纳税所得额。即应缴纳税额=应税收入×应税所得率×税率。
至此，相信大家看后，对于个人出租(转租)房屋相关的个人所得税知识有个基本的了解啦。
支付宝转账赞助
支付宝扫一扫赞助
微信转账赞助
微信扫一扫赞助