房地产实务之契税——配建学校，可以免契税么？

　　土地出让中，约定房地产开发企业配建学校移交政府或政府指定单位的情形十分普遍，业内有观点认为上述教学用地在申报土地出让金契税时可免征契税。对此，作者有不同意见，论述如下：

　　首先先看看相关的税收政策法规：

　　1、《契税暂行条例》

　　第六条有下列情形之一的，减征或者免征契税：

　　（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

　　2、《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税[2004]39号）

　　2.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋权属用于教学、科研的，免征契税。用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。用于科研的，是指科学实验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。

　　这个问题的核心是土地承受主体是谁？毫无疑问，上述教育用地属于土地出让合同标的的一部分，暨拿地的房地产开发企业才是土地是承受主体。按免税税法原文是国家机关、事业单位、社会团体、军事单位，免税主体未包括企业，且未有等、其他组织等兜底条款。房地产开发企业配建后移交政府或政府指定单位，并不能改变土地出让环节的承受主体。如需套用对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税条款，此款中的免税主体是其，需要和承受土地主体保持一致，则上述学校不应移交，而应由房地产开发企业自营。

　　综上，作者认为房地产开发企业配建学校移交后不适用免征契税政策。

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