房地产公【司实务案】例分析：企业所得税

　　提及房企众所周知，由于它行业的特殊性导致，其纳税义务也被划分为不同时点，有不同的征收方式，但往往在实务中每个地产公司的情况不同，致使其涉税问题更加多元和复杂化，甚至存在争议。本次可通过案例分析形式了解，实务中房企涉及所得税的常见问题。

　　案例一：甲房地产公司于2019年开始预售，截止2021年底预收房款3亿元，增值税及土地增值税按适用税率预交，贵公司财务人员人为预提大量费用，导致甲公司常年亏损所得税从未缴纳。

　　案例分析：关于甲房地产公司的财务人员，预提费用入账调节利润的此种做法存在重大涉税风险，对于房地产企业来说在未完工阶段，未结转收入成本的情况下需要按预计毛利预交企业所得税。

　　国税发[2009]31号文件规定，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　案例二：a地产公司近期频频收到税务上门查税的通知，税务部通过查看企业项目及财务资料后认为，a企业开发的地产项目，实际已完成给业主的交付手续应该视为完工产品结转收入成本，a公司认为，截止目前成本未完全入账也未做竣工决算工作，未达到完工条件。给业主办理交房手续是由于，合同约定交付时间已到，为避免与业主产生纠纷，于是双方产生了争议。

　　案例分析：关于a地产公司的此种情形，在实务中大部分地产企业都会涉及，但税法上关于完工产品的界定早已有明确规定。

　　在《国税发2009年31号》文件中规定的，符合下列条件之一的，应视为已经完工产品，确认收入结转成本：

　　(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　(2)开发产品已开始投入使用。

　　(3)开发产品已取得了初始产权证明。

　　但后来在国税函[2010]201号文件明确规定了:

　　房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。

　　显而易见，按税法规定，对a公司来说已达到完工条件，应结转收入成本缴纳企业所得税，但由于存在部分成本未取得发票入账，此时a公司财务人员可依然根据税法相关规定，在出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。